こんな管理のマンションもあります

こんな管理のマンションもあります

前回の続きです～
このマンションの入口横にはドリンクの自販機があります。入口通路を隔てて反対側に空き缶入れのゴミ箱が二つあります。その空き缶入れが空き缶でいっぱいになっていました。



更に空き缶入れの横にも缶があります。よく見ると洗剤の空き容器もそばに放置されています。どう見ても管理されている感じではありませんでした。

早速、自販機の管理会社に電話をしました。電話口に出た担当者は低姿勢でしたが、空き缶の回収履歴を聞くと、一週間ほど前に回収したということでした。



飲み物が飛ぶように売れる真夏ならともかく、一週間で二つもある空き缶入れがいっぱいになってしまうというのは不自然に思いました。
自販機の管理会社は直ちに空き缶の回収を行うということでしたが、そもそも空き缶入れが、二つも必要なはずはありません。

これは、周辺の住人がまとめて捨てに来ているのかもしれないと思いました、ひょっとするとマンションのゴミ置き場の捨てられた空き缶を移動させたのかもしれません。

いずれにせよ、マンションの住人全ての人が通るエントランスがひどい状態になっていました。通路はそんなに広くないのでとても気になりました。

そのあとにこのマンションの管理会社にも電話をしました。管理人さんがいつもいるマンションではないので
管理の頻度がわかりません。以前よりあまり綺麗に掃除されていないようなので、どんな管理をしているのかを聞きたいという話をして、メールで返事をもらうことにしました。

帰ってきたメールの内容は、空き缶については入居者からもクレームがあるようで、放置自転車についても撤去をすればクレームがあり、なかなかできないという返事でした。

そして、質のいい管理人が見つからなくて困っている。という内容が記されていました。
現状を改善しようという意欲と具体策が見られないひどい内容に驚きました。

マンションの第一印象を決めるエントランスがあの状態では、空室になっても入居者が入らないでしょう。
オートロックやインターホンが交換されていて、新しくなっていましたが、
エントランスを含めたマンションの外見を小奇麗にしておくことはとても重要なことだと思います。

エントランスのオートロック

このマンションは以前一階で事故があり、いわゆる事故物件としてウェブサイトにも載っています。
その分、そうでないところより不利であるといえます。

マンションにはオーナーで組織される管理組合があります。管理組合は管理会社をリプレースすることもできます。年に一度開催される管理組合の総会に出席して、改善を管理会社に求める必要もあるかと思いました。

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こんな管理のマンションもあります

こんな管理のマンションもあります

3月末に空室になった新中野の物件が、まだ入居者が決まりません。
客付けをお任せしてある業者さんからは、内見もあるようなでそのうちに決まるのではないかというお話でした。

ちょうど帰国もするので、お部屋の原状回復工事の様子と、そろそろ古くなってきたエアコンを交換すべきかどうかを確かめることにしました。


どうにか使えそうでした

物件は丸ノ内線の駅から少し歩けば物件があります。通りをはさんだ向かい側には神社があり、ちょっとした広場になっています。
静かで落ち着いた場所にあるので住むには悪くないと思います。

以前より気になっていたことですが、自転車置き場が駅に向かう通りに面していて、どうも入居者以外の人が自転車を無断駐輪しているようで、何台かもう古くなったモノもありました。



今回も何台もの自転車が泊められており、おまけにバイクも泊めてありました。その内の一台は、ナンバープレートが外されていました。これは廃棄されているバイクと思われました。

ゴミ置き場も道路に面しています。扉が大きく開いていて、入居者以外の人がゴミを捨てることも出来そうでした。



その近くには、不法投棄をしないように管理会社の警告も貼られていました。



マンションの管理も大変です…。

つづく

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恐怖の確定申告帰国 その２

恐怖の確定申告帰国　その２

前回のその１では、最終日のバンコクに戻るときに遭遇した、財布の盗難とエアアジアの廃止路線の変更確認についての情けなくも悲惨な？お話でした。

確定申告帰国と題していますが、実態はまさしく業務そのもの。
ということで、今回は不動産賃貸業(ワンルームマンションの大家さん)の仕事に関したお話を繰り広げていきたいと思います。

その前に…。

口上
何分、見識も知識もない者が、短慮のまま書きなぐってしまっているため、拙い文章でお見苦しい点も多々あるかと存じますが、ご覧になっていただいている皆様方におかれましては、どうか鷹揚のご拝覧をお願い申し上げる次第でございます。

今日はエイプリルフール。だから今更どうということはありませんがw、自分自身の記録を残すという意味合いも含め、うそやはったりのない、正確な記事にしていきたいと思っています。

さて、今回は…。

大手企業本社へ直談判 　(別の言葉でいうと怒鳴り込みw)
昨年一月に中野新橋の所有物件のすぐ上階の部屋から漏水が起こり、所有物件に入居者が居るにもかかわらず、クロスなどに被害が出てしまいました。


上面下面とも濡れています


クロスが剥がれてひどいことに…

ちょうど同じ頃、別の物件でも二件の漏水があり、対応に迫られていました。両方共被害を出した方、つまり加害者側で、ひとつは貯湯式の電気温水器からの漏水で、もう一つは排水パイプが外れたためでした。

加害者として二件については、対応は完了させてあります(所有物件紹介で、追って記事にしたいと思います)。一件は管理会社の保険で修繕することができて、一切出費はなく肝を冷やしましたが、もう一件は、そのような救済手段はほとんどなく、電気温水器の交換や被害が起きた部屋の原状回復にかなりの出費をしました。

ほぼ同時に起きた漏水事故なのに、被害を受けた物件については、なかなか進捗が進みませんでした。担当者とはメールでやり取りを何度も行い、帰国時には電話もして早急に対応するよう要望し続けました。

対応が遅れた原因
加害者側である上階の入居者はなかなか連絡の取れない人で、何度も転職をしていたようで、なかなか前に進みませんでした。

連絡が取れなかったことの心理的な理由として考えられるのは、部屋の使い方がひどく、ゴミ屋敷になっているので人に見せたくないということもあるのではないかと思われます。

三点ユニットのバスルームの排水からの不具合ということで、修理場所の写真が送られてきたのを見ましたが、バスルームには飲み終えたペットボトルが一面に所狭しと放置されている状態で、バスルーム自体が、空きペットボトル風呂？みたいな状態でしたw。

いずれにせよ、一年以上経っても被害者である所有物件の原状回復は行われそうにありません。所有している物件の賃貸契約の更新時期が迫り、工事の催促をしましたが、連絡はないままに契約更新になってしまいました。

更新の申し出が有りひとまず安心しましたが、入居者様から漏水によって被害が出た部分の改修をして欲しいという要望もあったということを、更新契約書の記名押印のときに知り、これはこのままにしておくわけにはいけないと思いました。

思い付きと言ってしまえば、言葉が軽くなってしまいますが、チャンスはそうないと思ったので、行動に出ました。
この件を対応しているのは、テレビコマーシャルも出している大手の有名企業。法令順守や企業統治は底堅くしてあるはずなのに、あまりにも対応が遅いので、担当者がいる本社社屋へ出向き、直に話をすることにしました。

大手企業本社に直談判
新橋にある本社に一人出向き、受付で担当者を呼んでもらいました。担当者がひとりで現れたので、第三者をということでもう一人にも加わってもらうよう要望したら、上司にあたる方がお見えになり、三人で話をすることになりました。

前職の時にもそうしていたことなのですが、ややこしい話は一対一でしないほうが賢明だと思います。感情的になったり、言った言わないの水掛け論になってしまうなことにしては、ますます事態が悪くなり、解決が遅くなってしまいがちです。

遅れた理由を話など、これまでの経緯を説明していただき、確認もしましたが、丁重に謝罪され、早急に対応することを約束してもらい、事態は急展開しました。

どのように展開したのかは省略しますが、話がこじれたときは、出向いて直談判。これは有効な手段のひとつであることを再認識しました。

恐怖の確定申告帰国　つづく

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ワンルームマンションの建物管理について

ワンルームマンションの建物管理について　　

僕が所有している物件の代表的な管理会社と管理状態の印象をいくつかご紹介します。管理会社によって管理が行き届いていると感じるところはありますが、これは…というところもあります。そのあたりの内情を考えてみます。

管理の状態はだいたい管理費に比例しますが、コストパフォーマンスも重要です。

所有物件の大手管理会社についての印象

ライ◎ンズマンション(大◎)
この管理会社の物件はいたるところにあり、とても有名です。僕が所有していた物件は、ほぼしっかりとした管理をしてくれていました。管理費が高めなので当然といえば当然なのでしょう。管理がいいということは大切なことですが、僕は管理会社の管理費の高さに嫌気がさして、この名前のついた所有物件はすべて売却してしまいました。まぁ管理がいいと売却もしやすいということでしょうか。

スカ◎コート
この管理会社の管理費は明らかに他社より安いので、オーナーとしてはありがたいです。ただ、いくつか物件を見学しましたが、かなりひどい管理状態の物件があったのもこの会社の物件でした。現在所有しているこの管理会社の物件は比較的築年数が新しいので何とかなっていますが、もう少ししっかり管理してくれれば…と思わざるを得ません。

アパ◎ン
主にメゾン・ド・～というマンション名の物件の建物管理をしています。ここは社内規程で管理基準があるようで、ガバナンスが行き届いているのか、どの物件でも同じような仕様の管理がなされているように思います。このシリーズは修繕積立金も安い物件が多いので、建物の古さはどうしても出てきますが、管理費も安い方なので僕の中ではお勧めの業者です。

管理について
いい管理会社に管理してもらうことも重要ですが、この建物管理の業者は簡単にリプレース(変更)することができません。
したがって、購入前に管理人さんがどれぐらい手間をかけてくれている物件なのかをよく確認しておくことが必要です。

管理会社が評判のいいところの物件でも、管理人さんがいい仕事をしてくれないとマンションはすぐ汚れてしまいます。マンションの建物管理の善し悪しは、管理人さん次第と言っても過言ではありません。管理会社の評判を鵜呑みにせず、個々の物件の管理状態をしっかり観察することが重要だと考えます。

管理状態の善し悪しを判断する方法
いろんな判断の方法があると思われますが、その物件のエントランスを見るだけでもわかります。では、エントランス(入口)のどこをチェックすればいいのでしょう？

ポスト周辺を見る
都内のマンションには必ずエントランスにポストがずらりと並んでいます。そこにポスティングと呼ばれるチラシをポストに入れるバイトのお兄ちゃんがさりげなくやってきて、バンバンポストにチラシを投入していきます。

一週間も不在にしていると、ポストに何も入らなくなるぐらいいろんなチラシが入ってきます。宅配ピザ、水回りのお助け業者、不動産を売りませんか(賃借人の人たちにマンション売られたらお笑いです)チラシなどなど…。郵便局の配達員さんに聞いてみてください。みんなムカついていると思いますよ～。郵便がポストに入らないんですから。

管理がしっかりしているところはこのチラシを入れるゴミ箱をきちんと設置して、定期的に中のゴミを廃棄しています。ダメなところは、そのゴミ箱からチラシがあふれ、床にチラシが落ちています。

掲示板の掲示物を見る
いい管理のところは、こういう細々としたところがしっかりしています。ダメなところはずっと同じものが貼り付けられていて、何度も付け直ししているので画鋲の穴が掲示物にたくさんついています。
また、騒音注意などの入居者に対してのアナウンスが殴り書きで、いかにも雑に掲示されていたりします。
セキュリティーのオートロックにある鍵穴を見ても管理状態はわかります。

もうひとつの重要な場所、ゴミ置き場
物件購入のときにはなるべく多くのことを確認するのに越したことはありませんが、
絶対外せない場所としてもう一ヶ所上げるとしたら、やはりゴミ置き場でしょう。
管理人さんがきれいにしてくれてあるかということも重要ですが、ここを見るとそのマンションに住んでいる人たちの民度がわかります。

ゴミの分別は面倒なものですが、しっかり分別されているゴミ置き場を見ると安心します。最近は外国人の居住者も増えてきているので要注意です。

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