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リスク、お家賃を滞納されてしまう について考える

ワンルームマンション大家のリスクは? その3


リスク、お家賃を滞納されてしまう について考える

一般に、この業界のリスクと言えばいろいろあるし、ローンを組んで物件の買い入れをする場合と、僕のようにローンなしで経営している場合はそれだけでかなり違ってきます。

ここでは、ローンなしの場合を考えていきます。思いついたところをつらつらと記してみました。

ワンルームマンション大家のリスク
・お家賃が下がる  済
・空室になり収入が途絶えてしまう
・お家賃を滞納されてしまう  今回はこれ
・大地震により被害を受ける
・建物・設備が古くなり、不具合が起こる  済
・物件の資産価値が下がる


前回までは、「漏水」やお家賃の下落について記事にしました。今回はその第3弾です。順番から言うと「空室になり収入が途絶えてしまう」なのですが、素晴らしいことが起きたので、滞納について記してみます。


リスク 「お家賃を滞納されてしまう」

ワンルームマンション投資をすると避けて通れないのが、大家さんになるということです。

落語の登場人物を紹介する常套句の中には、「八っつぁん熊さんにご隠居さん、人のいいのが甚兵衛さん、馬鹿の与太郎なんてことを申します」と言うのがありますが、噺の中に出てくるのはそれだけではありません。長屋の大家さんもよく出てきます。

江戸時代には長屋の管理をした人物を大家、あるいは家主(いえぬし)と呼びました。現在は貸家などの所有者を大家と呼びます。長屋の住人から店賃(たなちん、家賃のこと)を集めたりするほか、町役人として防火防犯の取り締まりをしたり、子供の誕生や婚礼、葬式、奉行所への訴えにかかわったりもしたそうです。

賃借人である店子(たなこ)は大家に公私の隔てなく面倒を見てもらうことが多く、「大家といえば親も同然、店子と言えば子も同然」という言葉も生まれました。


以前にはそんな良き時代もあったのですが、現代のワンルームマンションの大家さんと店子さんの関係は残念ながらそんなほのぼのとして、暖かな関係ではないのかもしれません。

その大きな違いは、大家と店子の間に賃貸管理会社が入っていることが多いことがその原因になると思います。

賃貸契約や更新、トラブルの解決などは賃貸管理会社(不動産屋さん)が対応してくれるので、賃借人(店子)が直接大家に接触することがないことがほとんどないのです。

そのため、家賃の滞納などのトラブルは、起こりにくくなっているのではないかと思っています。ありがたい話なのです。僕が今住んでいるバンコクのアパートは支払い期限に遅れると罰金がかかり、さらに遅れると電気を止められます。(停電は未体験、一度罰金払ったかな)


僕の所有物件のお家賃はどんな感じで入金されているのか

僕の所有物件は現在18部屋ですが、残念ながら荻窪の1部屋が空室になっています。

賃貸借契約書に記載されている、賃料の支払いは、月末最終日までに翌月のお家賃を支払いする、前払い制になっています。

ところが、僕の所有物件のお家賃入金の実態は結構違っています。月末までに所有物件のお家賃のすべてが入金されたことは一度もありません(笑)


では17物件のうち、月末までに僕の預金通帳に入金されでいるのはどれぐらいかということなのですが、この7月末の実態は、8物件だけ期限内に入金されていました。残りの9物件は8月に入ってからの入金になるのですが、その内容を見てみると、

管理会社を通して入金されるもの 4物件

生活保護受給者から入金されるもの 4物件

期限日までに支払っていないもの 1物件

つまり、管理会社や役所から送金されているもの以外で、お家賃の支払いが遅れるものは1物件だけということです。それであってもこの物件の賃借人様は必ず、月初めの1,2日に入金してくれています。

つまりまったく心配していないのです。 

結論「お家賃を滞納されてしまう」と言うリスクはほとんどないといっていいですっ(笑)

ただ、これは入居時にしっかりとした賃借人様の審査が必要になってきます。これは賃貸管理会社様と連絡を取り合い。大家さんも賃貸申込書をよく見ておかなくてはなりません。


では、13年間続いている大家さん稼業の今までで、お家賃についてのトラブルかまったくなかったのかと言う事ですが、それも違います。

以前記事にしましたが、一番トラブったのは、半年間滞納して、契約更新の手続きもできなかった賃借人様がいました。それ以外では2カ月間を一度にお支払いします。なんてパターンは一度もありませんでした。

半年間のお家賃を滞納してしまった方は、よくあるパターンなのですが、まったく連絡が取れません。間を取り持つ管理会社様にお手数をおかけするというご迷惑にもなるので、大家である僕が、賃借人様の保証人であるご両親(父親)に連絡をさせてもらい、それ以上の滞納を防ぐことができました。もちろん支払いが滞っていた分のお家賃も全額いただきました。

滞納が起こった賃借人様は、それ以後も遅れるのが常態化していて、支払期限日翌月の10日以降に入金されることが長く続いていたのですが、
何と何と…。

この7月末に初めて翌月分のお家賃が入力されていました。

素晴らしいっ!賃借人様に革命が起こった! 大げさですか(笑)

ドミトリー・ショスタコービッチ作曲 交響曲第5番「革命」! かくめー 聴いてみましょ~(笑)


何があったのでしょう? でもできなかったことができるようになるって、他人事ながらとっても嬉しいものです。

いつまで続くのかなぁ…。   (笑)


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リスク、お家賃が下がる について考える

ワンルームマンション大家のリスクは? その2


リスク、お家賃が下がる について考える

一般に、この業界のリスクと言えばいろいろあるし、ローンを組んで物件の買い入れをする場合と、僕のようにローンなしで経営している場合はそれだけでかなり違ってきます。

ここでは、ローンなしの場合を考えていきます。思いついたところをつらつらと記してみました。

ワンルームマンション大家のリスク
・お家賃が下がる
・空室になり収入が途絶えてしまう
・お家賃を滞納されてしまう
・大地震により被害を受ける
・建物・設備が古くなり、不具合が起こる
・物件の資産価値が下がる


前回は、建物・設備が古くなり、不具合が起こるリスクから、特に「漏水」について記事にしました。今回より、項目の上から順番に取り上げていってみたいと思います。

リスク 「お家賃が下がる」

マンション経営は、賃料の下落が起こり、利回りが下がり続けるのがリスクである。ということなのですが、実際に、僕が今まで経験したことを記してみると、お家賃の下落はほとんどなかったといっていいのが結論になってしまいます。

今までの経緯を具体的に記してみます。13年前より物件を購入し始めて、合計24物件を購入・所有していましたが、現在までに6物件を売却しています。

その物件すべてにお家賃の下落がまったくなかったかと言うと、それは違います。既に売却済みの築地、東池袋、浜松町、新中野の物件では実際に家賃の下落がありました。

しかしそれは、僕自身が知らなかったために起こった賃料の下落と言っていいと考えています。
では、家賃の下落はどうして起こってしまうのかということですが、新築や築浅の物件は経年による下落が起こり、割高なお家賃設定の物件は、地域の相場に合わせて下落してしまうことが考えられます。

僕の物件の家賃下落も、それらが原因でした。では、現在所有中の物件はどうなのかと言うと、このところ長い間、契約更新や退去後の入居で、ほとんど賃料の下落はありませんでした。それは、ある程度築年数が進み、賃料が安定し始めている物件、相場より割高になりすぎている物件の購入を避けていたのが功を奏しているためだと考えています。

例外的に下落したのは西横浜の物件で、賃借人様の死去による心理的瑕疵が原因でした。これは特殊なケースで、そんなに頻繁にあることではないと思います。事件や事故死ではなく、自然死だったことが救いでした。

前の賃借人様がお部屋でなくなったという、告知義務があるために、僕の所有物件の中では空室だった期間が最長の8ヶ月も続き、心配していましたが、現在は順調に賃借人様がついています。

それ以外の物件は、ほとんどと言っていいほど賃料の下落はなく、逆に賃料を上げることに成功した物件もあり、ほかにも賃料を上げられそうな物件もいくつかあります。それは、サブリースが関係してくるのですが、それ以外にも上げられそうな物件があります。


大切なのは、物件購入の際に、お家賃の下落が起きそうな築浅物件や、割高な家賃設定がされてしまっている物件を買わなければいいのではないかと思っています。まあ、割高な家賃設定になっている物件も、退去後、賃料を相場に合わせれば、それより先はほとんど下落がないと考えられるので、割高だった時をおまけ程度に考えておけばいいのです。

かなり割高なまま、家賃収入総額が購入価格に達してしまう、元を取れそうな物件も所有しています(よだれ感謝笑)

そういうことなので、物件選びを上手にすれば、「お家賃が下がる」と言うことは、ほとんど気にならないと言っていいと思っています。


余録 御礼
奇しくも今日、7月30日は、わたくし、「バンコク在住ワンルームマンション大家」がこの世に生を受けた日です。
いつもなら、また歳を取ったと、不遜ながら忌々しく思ったりする日なのですが、今年は還暦を迎える記念すべき誕生日になりました。

この日まで、大きな病気一つせず(アタマは相当きていますがww)過ごせてこられたことに、感謝しています。両親に、またお世話になったすべての方々に、ずっしり実った稲穂のよう(実態はスカスカw)に、謹んでこうべを下げたいと思います。

まだまだこれから、仕事であるワンルームマンション大家業の充実を、力を緩めることなく進めていくつもりです。


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ワンルームマンション大家のリスクは? その1 漏水

ワンルームマンション大家のリスクは? その1


「建物・設備が古くなり、不具合が起こる」  漏水

久々に仕事についての記事をアップします。
所有中の物件で、このところなかった大事件が勃発してしまいました。そこで、東京のワンルームマンション大家のリスクの実際は何なのかということを再度考えさせられました。

一般に、この業界のリスクと言えばいろいろあるし、ローンを組んで物件の買い入れをする場合と、僕のようにローンなしで経営している場合はそれだけでかなり違ってきます。

ここでは、ローンなしの場合を考えていきます。思いついたところをつらつらと記してみました。

ワンルームマンション大家のリスク
・お家賃が下がる
・空室になり収入が途絶えてしまう
・お家賃を滞納されてしまう
・大地震により被害を受ける
・建物・設備が古くなり、不具合が起こる
・物件の資産価値が下がる



ひとつひとつの内容について僕が体験し、思っていることを説明すると、かなり長くなるので、シリーズものにして、取り上げていきたいと思います。まずは最近起こった大事件に関係する内容から始めたいと思います。


「建物・設備が古くなり、不具合が起こる」 漏水

今回の事件が上記のどれに関係してくるのかと言えば、「建物・設備が古くなり、不具合が起こる」ということになりますが、もう一つ項目を付け加えてもいいのではないかと思うことがあります。

建物が古くなり、不具合が起こるということの中には、エアコン、給湯器などの設備の老朽化により、交換が必要になり、突発的な出費が必要になることがあります。まだ僕の所有物件でそんなことはありませんが、大規模修繕で所有者に負担金が発生するということもあり得るかもしれません。


十数年になる僕の経験の中で、大家さんリスクとして一番印象が深く、それだけの項目を加えてもいいと思うのは、やはり「漏水」です。先日豪雨による被害が多方面で出たようですが、自然災害による水害ではなく、マンションの建物が原因で起こる「漏水」を取り上げたいと思います。

このブログの右側にある、検索フォームから「漏水」で調べていただければ、僕が体験した漏水トラブルのいくつかがヒットしてきます。「漏水 恫喝」で調べてみても面白いかと思います。同時多発テロならぬ、同時多発漏水と言う記事もあります。(苦笑)

ここしばらく、漏水のトラブルはまったくありませんでしたが、こういうことは忘れたころにやってくるものなんですよね。


今回の漏水は、こんな状況でした。
ある物件の女性賃借人様のお部屋に、上階のお部屋(給湯器がもとらしい)から水が漏れてきて、お部屋全体や、所有物の多くを台無しにしてしまいました。

更に、そのお部屋に住むことができなくなり、賃借人様はお知り合いのお部屋に、同居させてもらっているという報告が管理会社様よりありました。

被害が大きくなったのは、僕の部屋の賃借人様が、お部屋をしばらく留守にしていたということが原因の一つだと思います。


考えてみると、漏水と言うのは、ワンルームマンションだけに起こることではありません。しかも新築のマンションであってもあり得ることです。最近、バンコクでも話題の新築マンション(ア◎ュトンアソーク)で漏水トラブルが起きていると知りました。
つまり漏水は、集合住宅すべてのリスクと言えるかと思います。

バスルームの湯舟にお湯を入れて、それを止め忘れて床に浸水させてしまったり、排水溝の部品が施工ミスで外れたなどということは十分あり得ることです。一回分のお風呂の排水がすべて下の階に漏れてしまうだけでも、これはもうただことでは済みません。


話は少しずれますが、僕が今住んでいるバンコクのアパート(コンドではありません)は、水道使用量が、1ヶ月1~2立方メートル程度です。2㎥で36バーツ、つまり120円が水道料金でした。タイって水道代、安いでしょ(笑)でも飲めませんから(笑)

それがこの前から、ほぼ倍の4㎥に上がっていたのです。
あれっ? 5月はほとんど帰国していて、この部屋には10日っぱかりしか居なかったのに…。

念のため、しばらくトイレの便器を覗いてみると、音もなく、ほんの少し水が漏れ、流れていたのです。

P_20180622_224144_p.jpg


それで、貯水タンクを開けてみました。そして、耐水性ボンド(約150円)で見事にやっつけました(笑)

P1120054.jpg


多くの場合は、タンク内にある止水弁から水漏れが起きるのですが、今回は弁の受け口側の器具から水が漏れていました。以前このアパートのお知り合いさんのお部屋も同様なトラブルになっていることを発見して、月額400バーツ(約1500円)もの水道料金が発生していたのを、僕が直したことがあります。簡単に修理できる不具合が原因の無駄な出費、これは直ちに解決しなければ。
誰にでもできる簡単な仕事です。(笑)

僕のお部屋のトイレも上階から、水が漏れている音が聞こえることがあります。言ってくれればいくらでも直しますよ。タイの方でもOK、若い女性大歓迎 (大笑)


いや、こういう事って僕の中では放っておけません。

それなのに、長く住まいをしてくれて、いつも月末前の21日あたりに滞りなく、確実にお家賃を入金してくれていた、とってもありがたい賃借人様にこんなことが起きてしまって、とっても残念です。

漏水を起こしたのは、上階のお部屋で、被害を受けた側である僕の部屋の賃借人様や、僕自身は何ら出費することなく済んだのですが、賃借人様の所有物にも漏水により、使用不能になったものがたくさんあるようです。また、慣れ親しんだ、身体を休めるところが急に使えなくなったという、心理的なご負担も大きかったと思われます。全部上階が保証してくれるようですが、お気の毒で仕方がありません。(なのでお見舞いを兼ねて、回復工事と同時にIHヒーター新設と換気扇を新規交換する予定です)


因みに、僕が所有している物件は、数々の貴重な経験(笑)のおかげで、すべて施設賠償保険に入れてあります。これは所有している僕の物件が、加害者側になってしまったときに被害にかかる費用を保証をしてくれるものです。

なぜかそれから、漏水はほとんど起こしていません。被害を出したことは一度くらいあったかと思います。それも、別の保険が効き、僕の保険からの出費はありませんでした。

まあ、施設賠償保険の掛け金は、さほど高くないので、保険だと思っています。 (笑)

でも、水って本当に怖いものですよね。この前の豪雨による浸水や地震もそうですけど…。


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Bangkokohyasan

Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、日本の住民票を除票してリタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上2ヶ月に1度は帰国しています。

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