ワンルームマンション大家のリスクは? その1 漏水

ワンルームマンション大家のリスクは? その1


「建物・設備が古くなり、不具合が起こる」  漏水

久々に仕事についての記事をアップします。
所有中の物件で、このところなかった大事件が勃発してしまいました。そこで、東京のワンルームマンション大家のリスクの実際は何なのかということを再度考えさせられました。

一般に、この業界のリスクと言えばいろいろあるし、ローンを組んで物件の買い入れをする場合と、僕のようにローンなしで経営している場合はそれだけでかなり違ってきます。

ここでは、ローンなしの場合を考えていきます。思いついたところをつらつらと記してみました。

ワンルームマンション大家のリスク
・お家賃が下がる
・空室になり収入が途絶えてしまう
・お家賃を滞納されてしまう
・大地震により被害を受ける
・建物・設備が古くなり、不具合が起こる
・物件の資産価値が下がる



ひとつひとつの内容について僕が体験し、思っていることを説明すると、かなり長くなるので、シリーズものにして、取り上げていきたいと思います。まずは最近起こった大事件に関係する内容から始めたいと思います。


「建物・設備が古くなり、不具合が起こる」 漏水

今回の事件が上記のどれに関係してくるのかと言えば、「建物・設備が古くなり、不具合が起こる」ということになりますが、もう一つ項目を付け加えてもいいのではないかと思うことがあります。

建物が古くなり、不具合が起こるということの中には、エアコン、給湯器などの設備の老朽化により、交換が必要になり、突発的な出費が必要になることがあります。まだ僕の所有物件でそんなことはありませんが、大規模修繕で所有者に負担金が発生するということもあり得るかもしれません。


十数年になる僕の経験の中で、大家さんリスクとして一番印象が深く、それだけの項目を加えてもいいと思うのは、やはり「漏水」です。先日豪雨による被害が多方面で出たようですが、自然災害による水害ではなく、マンションの建物が原因で起こる「漏水」を取り上げたいと思います。

このブログの右側にある、検索フォームから「漏水」で調べていただければ、僕が体験した漏水トラブルのいくつかがヒットしてきます。「漏水 恫喝」で調べてみても面白いかと思います。同時多発テロならぬ、同時多発漏水と言う記事もあります。(苦笑)

ここしばらく、漏水のトラブルはまったくありませんでしたが、こういうことは忘れたころにやってくるものなんですよね。


今回の漏水は、こんな状況でした。
ある物件の女性賃借人様のお部屋に、上階のお部屋(給湯器がもとらしい)から水が漏れてきて、お部屋全体や、所有物の多くを台無しにしてしまいました。

更に、そのお部屋に住むことができなくなり、賃借人様はお知り合いのお部屋に、同居させてもらっているという報告が管理会社様よりありました。

被害が大きくなったのは、僕の部屋の賃借人様が、お部屋をしばらく留守にしていたということが原因の一つだと思います。


考えてみると、漏水と言うのは、ワンルームマンションだけに起こることではありません。しかも新築のマンションであってもあり得ることです。最近、バンコクでも話題の新築マンション(ア◎ュトンアソーク)で漏水トラブルが起きていると知りました。
つまり漏水は、集合住宅すべてのリスクと言えるかと思います。

バスルームの湯舟にお湯を入れて、それを止め忘れて床に浸水させてしまったり、排水溝の部品が施工ミスで外れたなどということは十分あり得ることです。一回分のお風呂の排水がすべて下の階に漏れてしまうだけでも、これはもうただことでは済みません。


話は少しずれますが、僕が今住んでいるバンコクのアパート(コンドではありません)は、水道使用量が、1ヶ月1~2立方メートル程度です。2㎥で36バーツ、つまり120円が水道料金でした。タイって水道代、安いでしょ(笑)でも飲めませんから(笑)

それがこの前から、ほぼ倍の4㎥に上がっていたのです。
あれっ? 5月はほとんど帰国していて、この部屋には10日っぱかりしか居なかったのに…。

念のため、しばらくトイレの便器を覗いてみると、音もなく、ほんの少し水が漏れ、流れていたのです。

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それで、貯水タンクを開けてみました。そして、耐水性ボンド(約150円)で見事にやっつけました(笑)

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多くの場合は、タンク内にある止水弁から水漏れが起きるのですが、今回は弁の受け口側の器具から水が漏れていました。以前このアパートのお知り合いさんのお部屋も同様なトラブルになっていることを発見して、月額400バーツ(約1500円)もの水道料金が発生していたのを、僕が直したことがあります。簡単に修理できる不具合が原因の無駄な出費、これは直ちに解決しなければ。
誰にでもできる簡単な仕事です。(笑)

僕のお部屋のトイレも上階から、水が漏れている音が聞こえることがあります。言ってくれればいくらでも直しますよ。タイの方でもOK、若い女性大歓迎 (大笑)


いや、こういう事って僕の中では放っておけません。

それなのに、長く住まいをしてくれて、いつも月末前の21日あたりに滞りなく、確実にお家賃を入金してくれていた、とってもありがたい賃借人様にこんなことが起きてしまって、とっても残念です。

漏水を起こしたのは、上階のお部屋で、被害を受けた側である僕の部屋の賃借人様や、僕自身は何ら出費することなく済んだのですが、賃借人様の所有物にも漏水により、使用不能になったものがたくさんあるようです。また、慣れ親しんだ、身体を休めるところが急に使えなくなったという、心理的なご負担も大きかったと思われます。全部上階が保証してくれるようですが、お気の毒で仕方がありません。(なのでお見舞いを兼ねて、回復工事と同時にIHヒーター新設と換気扇を新規交換する予定です)


因みに、僕が所有している物件は、数々の貴重な経験(笑)のおかげで、すべて施設賠償保険に入れてあります。これは所有している僕の物件が、加害者側になってしまったときに被害にかかる費用を保証をしてくれるものです。

なぜかそれから、漏水はほとんど起こしていません。被害を出したことは一度くらいあったかと思います。それも、別の保険が効き、僕の保険からの出費はありませんでした。

まあ、施設賠償保険の掛け金は、さほど高くないので、保険だと思っています。 (笑)

でも、水って本当に怖いものですよね。この前の豪雨による浸水や地震もそうですけど…。


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Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、日本の住民票を除票してリタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上2ヶ月に1度は帰国しています。

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