見栄でなく快適な暮らしのために

大家業界情報から自分のスタンスの正しさを確信する 候補エリア


見栄でなく快適な暮らしのために

2018年3月28日にこの記事を記しています。
最近、自分の投資スタンスに間違いがなかったと思うような記事を見つけたので、その内容について考えてみます。


所有物件、駅名別一覧

東京都  
港区 田町 新宿区(3) 落合(2) 落合南長崎 中野区(4) 中野坂上(2) 新中野 中野新橋
豊島区(2) 東長崎 千川 世田谷区 三軒茶屋 目黒区 池尻大橋 杉並区 荻窪 大田区 馬込  

横浜市  
中区 黄金町 西区 西横浜 保土ヶ谷区 天王町


また記事には僕がまだあまり所有していないエリアのことも記されていました。

記事
東急池上線は3扉の3両編成。各駅停車の電車だけが五反田と蒲田を結んでいる地味な路線です。そんな池上線の、五反田寄りのエリアが、20~30代女性に人気が高いようです。なぜでしょう?「生活上の利便性が高いからです」ということです。実際に現地に行ってみると、電車を降りて階段もなく、すぐに改札を出ることができ、そこから商店街に直結しているような駅が多いのです。

その商店街で大抵のものがそろいます。とくに戸越銀座駅周辺の商店街は有名です。このエリアのマンション価格は割安ながらも、利便性の高さなどを背景に、市場価格がじわじわと上昇しているといいます。

山手線の五反田駅に接続しているというのもメリットの一つです。しかも、五反田での乗り換えは池上線ホームと山手線ホームの乗り換えが階段を降りるだけというシンプルなもので、ターミナル駅の乗り換えとしては楽な部類に入る。しかも運行本数は多いのです。

こんな利便性の良さが受けたのか、「かつては池上線の蒲田寄りのエリアが高級住宅地として人気が高かったのですが、現在では五反田寄りのエリアが人気となっています」とのことです。

若い女性の住む駅ベスト10には入っていませんが、東急池上線にも注目したものです。18位に戸越銀座、25位に旗の台駅がランクインしていました。

見栄でなく快適な暮らしのために
いまの20~30代は、決してお金に余裕があるわけではありません。バブル崩壊からの雇用情勢の悪化に伴い、経済状態が決していいとはいえない人も多いのです。

「貧困女子」(ボンビーガール)という言葉さえある時代です。しかし、暮らしやすく、かつ勤務先にも近い場所に住みたい。そんな思いが、丸ノ内線や東急池上線といった「頻繁運転・短編成・都心直結」といった路線を選ばせるのでしょう。

労働環境の苦難を乗り越え、快適な暮らしをするために、利便性のよい割安な路線を選ぶ。見栄ではなく、暮らしやすさと金銭面を両立させる、都会で暮らすための「戦略」として、こういった沿線を選ぶ。現代はまさにそうした時代なのです。


所感
城南地区、大田区の物件は、現在都営浅草線、馬込駅近くの物件、1区分のみ所有しています。上の記事の戸越銀座ばかりでなく、戸越、中延、あたりは、僕の中では第二の穴場か?と注目していたのですが、このエリアの物件もなかなか売り出していません。テレビ番組「幸せボ◎ビーガール」に出てくるような女子が、東京に暮らすのには、中野坂上エリアとなどと合わせて、お薦めな街だと思っています。

と言いますか、このところ都内のお手ごろな物件は、価格が吊り上がっているばかりでなく、売り物そのものが少なくなってきていると実感しています。このブログに最近何度も登場していた、売却済みの浜松町物件は600万円以下で購入しましたが、バブルの絶頂期は3000万円の値がついたこともあったと、古くからの管理人さんが教えてくれました。

オリンピック前の価格高騰中であっても、まだそこまで狂乱価格にはなっていないのですが、もうしばらくは高値が続きそうです。それなら実物不動産はやめて、リートにしようかということになりますが、リートは所詮、証券。株と同じ「紙」ですからねぇ…。

ビットコインは「紙」以下か?  (笑)

銀行にお金を眠らせておいても何にもならないのはよく解っているのですが、「内部留保」になっていますね(笑) どうしましょ…。



4月12日 追記

ここでもう一度追加ありの大ニュース。 
この4月17日に、前回売却した浜松町物件の資金で、新たに1区分の購入が決まることになりました。その物件は、東京でも有数の若者に人気の場所。

以前より狙い続けていたのですが、なかなか売り出し物件がないので、あきらめていた高嶺の花的な場所なのでした。ところが瓢箪から駒、青天の霹靂、棚から牡丹餅、糠に釘な(笑)お知らせが、僕の最終兵器的業者様から直接届きました。
あの憧れの美人さんが突然なぜか向こうから僕の彼女に…。みたいなお話です。 (笑)

なんと、その場所は「高円寺」…。(ちょっとブランド力は落ちたかな?)

マジですか…? このご時世で「高円寺」。 ですか?
しかも売り出し価格が相場より、200~300万円安いのでした。指し値なしは納得ですわな。

実際には、丸ノ内線新高円寺駅が最寄りなのですが、中央線阿佐ヶ谷、高円寺駅も十分徒歩圏内です。まだ現地には行っていませんが、場所としてはとてもいいところです。

話は順調に進んでいますが、決済と登記にまでには至っていないので、これが糠喜びにならないように、「お祈り」し続けています。こんなことならア◎エさんのまねをしても許されるかな…?

でも、「高円寺」って、上の記事の「大地震で危険度が高い」ランキングで12位なんですよね。購入予定の物件は1981年5月31日以降に建てられた新耐震基準の物件なので、危険度は忘れることにします…。
前回の購入は「中野坂上」、そして今回は「高円寺」…。

更に4月10日に、高田馬場駅に近い某大学院生が賃借人様だった、荻窪のお部屋が退去しました。ドバイにご就職が決まったとか…(祝、タイもいいよ) そのお部屋を内見し、ストップボタン式シャワーの交換やユニットバスなどの水栓を混合水栓に交換できればと思っています。

この15日からの帰国では、売却物件の決済金受領、購入物件の現場確認と契約・決済と、連日僕にとってビックディールが続きます。結局前回の決済金で高円寺物件を購入するので、今回の売却物件決済金はまたまた、内部留保になるのです…。もう売りません。



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僕が中野坂上の近辺に多く物件を持つ理由

大家業界情報から自分のスタンスの正しさを確信する 核心


僕が中野坂上の近辺に多く物件を持つ理由

2018年3月28日にこの記事を記しています。
最近、自分の投資スタンスに間違いがなかったと思うような記事を見つけたのでその内容について、考えてみます。


所有物件、駅名別一覧

東京都  
港区 田町 新宿区(3) 落合(2) 落合南長崎 中野区(4) 中野坂上(2) 新中野 中野新橋
豊島区(2) 東長崎 千川 世田谷区 三軒茶屋 目黒区 池尻大橋 杉並区 荻窪 大田区 馬込  

横浜市  
中区 黄金町 西区 西横浜 保土ヶ谷区 天王町


上の一覧にある通り、僕の所有物件の中で多い場所は、中野坂上駅周辺と落合駅周辺です。その中でも気に入っているのが中野坂上エリアです。直近に買い入れた物件も運よくこのエリアのものでした。その訳を代弁してくれているような記事がありました。


記事
使い勝手のいい丸ノ内線
若い女性が住む駅として城西3区では中野坂上がトップに立ちました。なぜ、20~30代女性に人気なのでしょう?まず中野坂上駅がある東京メトロ丸ノ内線自体に人気があることがあげられます。

丸ノ内線のキーワードは、「利便性」です。都心部へと一本で直結し、乗り換えを必要としません。しかも丸ノ内線自体、電車の本数が多く、その上ホームドアも設置され、他線への乗り入れもないので、遅延することが少ない。そんな理由が、丸ノ内線人気の背景にあります。

中野坂上は荻窪からやってくる電車と、支線の中野富士見町から本線へと直通する列車の両方が合流し、多くの電車が使える駅です。また、都営地下鉄大江戸線の駅もあり、六本木方面に通うのにも便利な場所となっている。そういった交通網上の利便性の高さが、このエリアの人気を押し上げています。

一方、方南町へ向かう丸ノ内線の支線に暮らすのも悪くはないようです。中野坂上駅では、支線への乗り換えが、階段の昇り降りなしでできるようになっています。支線といえども街中は充実しており、現在は直通列車のない方南町でも、商店街は充実し、普段の買い物には困りません。

まさしく「住む都会」の典型のような街なのです。暮らしやすさと都心への直結が、丸ノ内線人気の核となって存在しているのです。


所感
僕の馴染みの深い路線で、あまり意識はしていなかったのですが、地下鉄丸ノ内線の利便性について的確に分析されています。方南町行きの支線周辺、中野新橋、中野富士見町もお薦めとなっていますが、僕の場合はできれば乗り換えは避けたいと思っています。

時刻表を駆使して上手に乗れば、支線であっても中野富士見町が始発の列車で、新宿方面へ座って乗り換えなしで行くことができます。また、池袋発の列車は新宿止まりのものも多いので、結局乗り換えることになったりもします。

中野坂上の隣駅、西新宿と新中野、そして東高円寺、新高円寺、南阿佐ヶ谷、終点荻窪までが狙い目なのですが、これらの駅周辺の物件はまったくと言っていいほど売り物がありません。方南町行きの支線周辺はたまにあるようです。


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「憧れの街」になる必要はまったくないと思います

大家業界情報から自分のスタンスの正しさを確信する 本題


「憧れの街」になる必要はまったくないと思います

2018年3月26日にこの記事を記しています。
前回の記事では、都内30駅「大地震で危険度が高い」ランキングについて考えてみました。今回は、若い女性が住む「都内の人気駅」ランキングの記事から、僕の所有物件について考えたいと思います。


所有物件、駅名別一覧

東京都  
港区 田町 新宿区(3) 落合(2) 落合南長崎 中野区(4) 中野坂上(2) 新中野 中野新橋
豊島区(2) 東長崎 千川 世田谷区 三軒茶屋 目黒区 池尻大橋 杉並区 荻窪 大田区 馬込  

横浜市  
中区 黄金町 西区 西横浜 保土ヶ谷区 天王町


記事
若い女性が住む「都内の人気駅」ランキング
見栄ではなく快適さで選んでいる。
たとえば城南4区(品川区、目黒区、大田区、世田谷区)で「住みたい街ランキング」の上位にランキングされるのは、1位自由が丘、2位中目黒、3位二子玉川、4位目黒、5位三軒茶屋です。しかし、国勢調査を元に20~30代の若い女性の人口比率の高い駅を見ると、1位三軒茶屋、2位東松原、3位駒沢大学、4位下北沢、5位梅ヶ丘となっています。「住みたい街ランキング」とはまったく異なっているのです。

所感
僕の所有している物件と具体的に合致しているのは、三軒茶屋がありました。城南エリアより城西エリアを多く所有しているのですが、そのエリアがどうなっているのかというと、

記事
また、城西3区(中野区、杉並区、練馬区)における「住みたい街ランキング」は1位中野、2位荻窪、3位阿佐ヶ谷、4位高円寺ですが、20~30代の女性比率上位ベスト5は中野坂上、東中野、中野新橋、江古田、新井薬師前と、こちらもまったく違っています。「利便性が抜群な割に地位、環境面で低評価なため、価格に現実感がある駅といった具合に、現実的な妥協が入っていると考えられる」と、分析されています。

所感
このエリアで僕の所有している物件と具体的に合致しているのは、ベスト1の中野坂上、そして3位も所有している中野新橋でした。住みたい街として、荻窪もありました。これは凄い(笑)

「利便性が抜群な割に地位、環境面で低評価なため、価格に現実感がある駅といった具合に、現実的な妥協が入っていると考えられる」という分析は、僕のエリア選別のスタンスそのものなのでした。それが表に出てくるのはいかがなものかとは思いますが、目利き力があながち間違っていなかったとも言えるかと思っています。ここに僕の嗅覚のすばらしさを実感してしまうのでした。自画自賛ねっ! ははは。 ですわな。

この分析を別の言葉で言うと、都内のターミナル駅近くにある、比較的賃料の安い街(エリア)の物件を持っていれば、20~30代の女性に入居していただける可能性が大きい、と言えることになりますが、これは若い女性だけに限ったことではありません。すべての東京で住む人たちに該当するかと思います。

記事
そこで、「若い女性の住む街が、将来は住みたい街ランキングでも上位となり、憧れの街に昇格していく可能性が高い」と予想され、不満を持って住んでいるのであれば別ですが、満足して住んでいるのであれば、いずれ人気が出ることは確かにありえる話です。さらに「20~30代の若い女性比率の高い駅は、今後狙い目の駅である」とみているようです。不動産選びのポイントのひとつになりそうです。

所感
僕の意見としては、記事にあるように「憧れの街」になる必要はまったくないと思います。妥協も結構。ダサイ街だけど、結構安く、楽に住めるというだけでいいのです。逆に憧れの街になってしまうと、賃料が高騰して、それに伴い入居者様のリクエストも多くなり、言葉が悪いのですが、パイの大きな低所得者層に対応できなくなるかと思います。

もし仮に憧れの街になったとしても、大家さんとしては損をすることはありません。賃料が上がるということは、利回りが良くなるということなので、効率的な事業収益を得られることになります。


つづく


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区分面積の狭いワンルームマンションは、より地震に強い?

大家業界情報から自分のスタンスの正しさを確信する 地震編


区分面積の狭いワンルームマンションは、より地震に強い?

沖縄旅行の記録が続いていますが、今回から数回にわたって、僕の仕事である大家業界に関することを綴りたいと思います。

2018年3月26日にこの記事を記しています。
最近、自分の投資スタンスに間違いがなかったと思うような記事を見つけたのでその内容について、考えてみます。

僕の現在所有している物件を区別に分けた数は以前、このブログでもご紹介させていただきました。

その記事はこちらから入れます。


それを更に駅名別に分けてみると、

東京都  
港区 田町 新宿区(3) 落合(2) 落合南長崎 中野区(4) 中野坂上(2) 新中野 中野新橋
豊島区(2) 東長崎 千川 世田谷区 三軒茶屋 目黒区 池尻大橋 杉並区 荻窪 大田区 馬込  

横浜市  
中区 黄金町 西区 西横浜 保土ヶ谷区 天王町

となります。

それでは注目の業界記事の内容を紹介します。内容は要約してあります。

記事
都内30駅「大地震で危険度が高い」ランキング
上位には都内東部、下町エリアの駅が並んでいます。8位までには4位の雑色駅(京急)以外、京成と東武の駅が名を連ねる形になっており、家屋が密集する下町エリアで、荒川や隅田川沿いの沖積層低地、すなわち地盤が柔らかく揺れやすい地域です。

所感
僕の家業である不動産賃貸業のリスクはいくつかありますが、一番大きなものは地震です。所有している物件のほとんどは都内23区で、横浜の物件もその近辺にあるため、関東大震災や東北大震災のようなレベルの地震が直下型などで関東に起これば、間違いなく何らかの被害が生じてしまうと思います。

しかし、上の記事の中に出てくるエリアに、僕の所有している物件はありません。
では、まったく心配がないのかというと、残念ながらそうでもないのです。

記事
23区の西寄りも安心できない
下町でなければ安全というわけではありません。23区内西寄りでも12位にJR中央線の高円寺駅、14位に東京メトロ丸ノ内線の南阿佐ケ谷駅が顔を見せています。

16~30位を見ても北千住駅や京成金町駅など下町の駅が多いものの、中央線阿佐ケ谷駅や東急の下神明駅、旗の台駅、祐天寺駅、小田急の経堂駅などが入っています。よく指摘されるように、23区内西寄りでは環七道路に沿って幅数キロにわたり木造家屋が密集していて、火災危険度が高い地域が多いのです。

所感
上の記事と僕の所有物件に具体的に合致しているところはありませんが、「木造家屋が密集していて、火災危険度が高い地域」に近いと思われる場所は結構あります。しかし、木造家屋が密集しているかというと、そうでもないところがほとんどかと思っています。

木造家屋は都心などの商業地を除けばどこにでもあります。問題は物件に接している道の広さだと思います。旗竿地や袋小路になっているところや狭すぎるところはほとんど所有していません。しかも物件はすべて鉄筋コンクリート建てで、新耐震基準によって施工された物件ばかりです。既に何度も記していますが、区分面積の狭いワンルームマンションは、柱と壁面が多いため、より地震に強いと思います。

記事について、全体の感想と言えば、物件を所有するのなら、やはり城東エリア、荒川区、北区、足立区、墨田区、江戸川区、葛飾区を除いた都内17区に絞ると良い。ということなのでしょう。それに加えて僕の場合は板橋区、練馬区の物件も所有していません。

その後、更に城東エリアは水害の可能性も高いと報道されています。そこに住んでいる人には踏んだり蹴ったりみたいなお話になっています。不動産は読んで字のごとく、買ってから動かすことはできません。そのあたりのリスクも十分考えて選ぶことが大切です。


ここで大ニュース。 と言ってもわたくしの家業、私的なお話です。
この4月17日に、前回売却した浜松町物件の資金で、新たに1区分の購入が決まることになりました。その物件は、東京でも有数の若者に人気の場所。以前より狙い続けていたのですが、なかなか売り出し物件がないので、あきらめていた高嶺の花的な場所なのでした。ところが瓢箪から駒、青天の霹靂、糠に釘な(笑)お知らせが、僕の最終兵器的業者様から直接届きました。
あの憧れの美人さんが突然なぜか僕の彼女に…。みたいなお話です。 (笑)

なんと、その場所は「高円寺」…。

マジですか…? このご時世で「高円寺」。  笑いが止まりません。
しかも売り出し価格が相場より、200~300万円安いのでした。指し値なしは納得ですわな。

実際には、丸ノ内線新高円寺駅が最寄りなのですが、中央線阿佐ヶ谷、高円寺駅も十分徒歩圏内です。場所としてはとてもいいところです。

話は順調に進んでいますが、決済と登記にまでには至っていないので、これが糠喜びにならないように、「お祈り」し続けています。こんなことならア◎エさんのまねをしても許されるかな…?

でも、「高円寺」って、上の記事の「大地震で危険度が高い」ランキングで12位なんですよね。購入予定の物件は1981年5月31日以降に建てられた新耐震基準の物件なので、危険度は忘れることにします…。
前回の購入は「中野坂上」、そして今回は「高円寺」…。

神様仏様、その他もろもろなご本尊様。 何とお礼を…。



つづく


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バンコクの街を東京の街にこじつけてみると

バンコクの街を東京の街にこじつけてみると


つい最近、日本のテレビ番組が、バンコクのブロガーたちの話題になりました。
日テレの「幸せボンビーガール」という番組です。若い女性が単身でバンコクに乗り込み、そこで生活を始めるところを紹介する場面がありました。

鳥取の小さな村から、“家ナシ仕事ナシ”でタイへ移住!英語も話せない31歳独身美女の新居探しに、番組スタッフも同行! 「幸せ!ボンビーガール 2018年3月13日」

検索すれば、番組の動画か視聴できるかもしれません。


この番組は既に何度かタイ移住を取り扱ったものが放送されていますが、今回も賛否両論。「羨ましい」と「そんなに甘いもんじゃない」と意見が分かれているようです。ボンビー(貧乏)ガールという割には、高級コンドばかりを紹介していましたが。(笑)

動画を視聴して、僕もいろいろと思うところがありましたが、一番オヤっ?と思ったのは、番組の中でバンコクの街を東京の街でたとえて言うなら…、という場面でした。僕のイメージとかなり違っていたので記してみることにしました。


番組で紹介されていたバンコクの街

アソーク → 六本木
これはほぼ同意できます。僕はこの駅とその隣のフロンポン駅の間に住んでいますが、このアソーク駅はターミナル駅なので、新宿にも似ているかと思います。つまり六本木と新宿を足して2で割った感じでしょうか?つまり不動産は賃貸物件も含め、かなり高いところだと理解しています。僕的にはシーロム、サイアムに続くバンコクの一等地だと思います。

エカマイ → 吉祥寺
ここも無理すじで合意できます。(笑)つまりハイソな街ということです。この辺りのお店の駐車場には、ポルシェやランボルギーニがよく停まっています。ベンツはバンコクのどこにでも停まっています。(笑)
番組ではエカマエと言っていましたが、標準はエカマイだと思います。タイの人の発音をよく聞くとイカマイと聞こえるときもあります。ここの不動産もその近くのトンローと同様に高く設定されている場所です。

プラカノン → 西荻窪
この街は、その奥のオンヌットにコンドの建設はずいぶん先を越されていましたが、最近少しずつ開発が進んできています。駅の近くには昔からの市場があり。物価的にはオンヌットより安くていい街だと思います。まだ、今ならお買い得な穴場と言ったようなイメージです。この小路のずっと奥に、僕が通うレバ刺し屋さんがあります。(笑) 西荻窪の街は歩いたことがありません、なので荻窪と比較しますが、どう考えても文化人が居そうなエリアではなく、距離的なことをこじつけて西荻としたのではないかと思いました。

ウドムスック → 中野
僕が一番?と思ったのはここです。(笑)ウドムスックが中野…。マジですか?
僕の中の中野と言えば、世界一のターミナル駅、新宿から近く(JR中央線で3駅)、大商店街と飲食店街があり、サブカルチャーのメッカ。それでいて比較的格安で住める街。というイメージですが、ウドムスックはまだまだ田舎です。これからの街なのでしょうが、中野のような成熟した文化的な街などでは全然ないと思います。

ベーリン → 練馬
番組では、ベアリング?と紹介されていましたが、タイ人にそんな風に言ってはいけません(笑)僕の中ではウドムスックほどではないけど、かつてのBTS(高架電車)の終点。手前のバンナーに戻れば、大通りも交差していますが、場末感がぬぐえません。お店もあまりないかという感じです。どうせなら更にその奥のサムローンの方が、物価は激安と言っていいほどなローカルで、最近コンドミニアムも少しずつ増えてきています。そっちの方が勢いがあり、人も多くていい街だと思います。サムットプラカーン県でバンコク都ではなくなります。でもベーリンが練馬はないかと思います。練馬の方が住みやすいかとも思います。


s-バンコクの駅1

s-バンコクの駅2


東京のワンルームマンション大家が無理やりこじつけたバンコクの街  (笑)

サイアム → 銀座と渋谷を混ぜ合わせた街
若者が集まり、商業とファッションの中心。タイの美人さんの遭遇率か一番高い。(笑)

シーロム、チョンノンシー → 大手町 銀座
典型的なビジネス街、高層ビル群が目立つ。銀座のクラブ街のようなところもあり。

サムローン → 川崎
県境の川沿い。田舎だけど勢いあり。不動産を買って住むなら、僕はここを選びます。

ファランポーン → 横浜の中華街と上野を混ぜ合わせた街
説明の必要なし。大きな中華街と地方に繋がる鉄道の始発駅がある。

ラーマ9 → 池袋
ちょっと苦しいところですが、大きな複合商店が並び、近くには超高層ビル建設が予定されている。

トンロー → 目黒
芸能人も多く住む、高級住宅街。日本人居住区。

クロントゥイ → 築地もうすぐ豊洲(笑)
築地の市場をグッと東南アジア風にするとぴったり当てはまります。ただ築地の近くにはスラム街はありません…。

やっぱ無理すじレベルで、当てはめようとすると無理がありますね。(笑)
バンコク在住の皆さんはいかがお感じでしょうか?


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Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、日本の住民票を除票してリタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上2ヶ月に1度は帰国しています。

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