大家さんになるとどんな郵便物が届くのか

2018年10月 4件もの購入物件候補の中から選ぶ帰国


大家さんになるとどんな郵便物が届くのか

4日目10月27日
年金の申請が終わっても実家に帰るとすることはあります。まず、留守にしている間にたまった郵便物の整理を必ずします。それがまたかなりな量になるのです。大変なんです。

ここで大家さんになると、どんな郵便物が届くのかここで少しばかり整理したいと思います。

不動産会社からくる郵便物
・賃貸管理会社様からくる郵便物
 賃貸借契約書 更新契約書(要返信) 火災保険証書 仲介料計算書 リフォーム見積もり(要返信)・計算書 領収書 年間賃貸状況報告書
・建物管理会社様からくる郵便物
 管理組合定期総会議案書・出席表(要返信)
・仲介業者様から来る郵便物
 物件購入にかかわる書類、領収書など
・どうでもいい不動産会社様(笑)からくる郵便物
 いわゆるDM 売りませんか 買いませんかの案内多数

市役所、税務署などの行政機関から来る郵便物
・税金関係
 不動産取得税 固定資産税 個人事業税 それぞれ税額を知らせる計算書と納付書が別々に来る 督促状
 差し押さえ通告 納付書についてはバンコクにPDFや写真にして送ってもらい、ペイジーなどで支払う。
・確定申告
 源泉徴収関係の書類 確定申告書と案内
・法務局や司法書士から届くもの
 不動産権利書

その他
・業者様からの年賀状や暑中見舞いなど


まだ分類できていないものもあるかと思います。とにかく営業の電話と郵便物は毎日届くようです。電話は適当にあしらうことができますが、郵便物はまさに玉石混交。たくさんの中から必要なものを見つけ、対応する必要があります。特に重要なのは納税関係で、不動産取得税は物件の売買契約と決済が終わり、忘れたころにやって来ます。

あと面倒なのは、毎年ある管理組合の定期総会の対応です。出席表に議案に対して賛否を記すか、議権を代理人に委任して返信しなければなりません。

これらほとんどの郵便物は、すべて電子化できるものだと思っています。特に矛盾を感じているのは、税金関係の書類です。お役所に聞くと納付案内や納付書は電子化できないの一点張りですが、税金そのものはネットで納付出るようになっています。つまりお金の支払いはちゃっかり電子化できているのです。

こういうおバカなことがいつまで続くのでしょうか?このブログでも僕が何度もお役所の窓口まで行って、口座引き落としの手続きをしたり、税金の納付をしていることを取り上げています。税金を払うのが一番手間のかかる(しかも全然うれしくない)業務なのです。あ~バカバカしい…。 (笑)

こういう生産性のない無駄が多すぎなことを実家に帰るたびにしています。精神的によくないので、必ず家族総出で、行きつけの焼肉屋さんでパーティー?をすることにしています。もちろん実家にいない間にしてもらっている電話の対応や、郵便物の管理、そして必要なものをe-mailなどで送ってもらっていることの感謝もあります。

最近はe-mailだけでなくLINEでの連絡もするようになりました。書類はスキャンしてPDFで添付するより、スマホで写真を撮ってラインで送ってもらった方が楽です。写真に写っている納付書の納税番号をネットバンキングに入力すると、それだけで金額と税金の種類が画面に出てきます。


ムカつく話の後は(笑顔)いつも家族と一緒にいただいている、東金沢「以波太」の焼肉。味がしっかりついていて、いつもおいしいおいしいと言いながらいただいています。

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必ずいただく並タン塩(2人前) 安くてうまい!


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こういうこともどちらかと言うとワンルームマンション大家のリスクと言えばそうなのかもしれません。が、僕はリスクとするよりこれが業務なのだと思っています。


つづく


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倹約家、正直者が馬鹿を見る日本の税制?

2018年8月 物件買い付け帰国


倹約家、正直者が馬鹿を見る日本の税制?

第7日目 9月2日
この日も仕事のない日でした。いつも通り朝10時に宿を追い出されます。バンコクにいるときは、比較的に元気な午前中に集中してやりたいことをしてしまう習慣がついているので、あちこち振り回されないで、一か所に腰を落ち着けて業務のことについての考え事をしたり、このブログの記事を書いたりしたいのですが、それができないのが残念です。

ちゃんとしたホテルで連泊すればそれも可能なのですが、高いホテル代を払うのは僕にとってムダが多すぎます。

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そこで、確定申告の話を少しだけします。仕事のために帰国する航空運賃や宿泊代は案分する必要もあるでしょうが、交通費などとして経費に計上できます。そこでおかしいなと思うことなのですが、例えば航空運賃。僕はバンコク~成田の往復航空運賃の平均は23000円ぐらいです。それをJALやANAなどのフルサービス付きのエアラインにすると、ざっくり言うと倍の費用がかかります。

ホテルにしてもそうです。僕は一泊2200円の安宿に泊まっていますが、東横インやアパなどの狭いビジネスホテルでも一泊6~7000円はするはずです。更にヒルトンなどの一流どころにすれば、一泊20000円はするでしょう。しませんが(笑)


そのような差額がありすぎるのに、かかった分だけ経費にしてしまうと、これは簡単に赤字申告にして所得税を払わなくていいことになります。日本は贅沢する人にとってタックスヘイブンなのですわな。

日本の有名大企業の何社は、所得税をまったく払っていないというのはたまに聞く話で、この前の国会予算委員会の公聴会でも参考人の方が取り上げていました。企業の場合は研究開発費や設備投資などに利益をまわしているのでしょうが、内部留保はたまっているのは周知の事実です。

僕のような個人事業主の場合はどうなのでしょう?ビジネスクラスの飛行機に乗って一流ホテルに宿泊すれば、所得額をあっという間に食いつぶすことができます。つまり、贅沢をすれば税金を払わなくてすむようになるのです。

僕のように倹約をして、所得税をわざわざ飛行機に乗り帰国し、飛行機代より高い新幹線に乗って実家に帰って申告し、所得税を払うというのはやはり、おかしな税制だと言わざるを得ません。挙句の果てに低所得者の負担が増える消費税。

倹約家、正直者が馬鹿を見るとは正にこのことだと思います。

僕は税理士でも専門家でもないただの素人ですが、企業であれば、会社の規模に合わせた外形標準課税。個人事業主に対しては経費の上限額などを年度ごとに税務署が確定、公表してより正しい税金の徴収を行えばいいと思います。

ふあ~あっ…   (あくびです 笑)

無駄話をしてしまいました。戻ります。東京での行動はパターン化されています。いつもの朝食兼昼食をいただきに行きます。やはり倹約生活です。ケチなんです(笑顔)

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この日は、家電量販店を周りました。

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ここから東口の家電量販店(ヨドバシカメラ)にも行きました。

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長く使っていたデジカメがポンコツになってきたので、ついついに買い替えようと思ったのでした。で、その時に買ったカメラは?その後どうなった?


つづく


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驚愕の差押予告 これが日本です、事実を記します

驚愕の差押予告 これが日本です、事実を記します


順調に物件買い付け帰国の日記を続けている途中ですが、ここで臨時ニュースを申し上げます。(笑)

結果的には、役所への難癖話になるのですが、その内容があまりにもひどすぎるので、腹立ちまぎれにここに皆さんにお伝えしたいと思います。これが日本です。事実を記します。

皆さんっ! 突然こんな身に覚えのない書類が皆さんのもとに届いたならいかに思われますか?ご覧ください。

差し押さえ予告


そうか~。車にタイヤロックされるのか~。
まあ、税金払ってなければそうなるわなぁ。

これって最後通告ですよね? マジ、シャレになりません(大怒)

国税などの税を取る機関の権力は警察並みに強大だといわれます。何てったってその昔、マフィアのドンでその名を知らいなものがいないアル・カポネも禁酒法のあったアメリカ、シカゴで悪行の限りをもてあそんだのに、逮捕されたのは殺人罪でも、共謀罪でもない脱税が原因だということです。


まったく身に覚えのないものがなぜ僕のもとに届いたのか?そのいきさつを記します。まず、実家の家族から突然e-mailで以下のような文章と添付ファイルが届きました。

◎◎県税事務所より差押着手前納税催告状が2件届いてます。
こんな生々しい書類ははじめて見ました。通常では事前に督促状が来るはずなのに?
このままでは同一世帯内と見なされ、「------」(家族が経営している事業所)にも影響が出かねません。
ちなみに入札参加申請は書類内に国税・県税・市税の納税証明書(滞納なし)を添付しなければ受理されません。 バンコクにも◎◎銀行の支店が開設されているはず。  以上。


これには驚きました。家族に迷惑をかけるわけには行きません。もう一度添付された内容を確認すると、どうやら個人事業税の支払いがなかったというので差押の書類が届いてしまったようです。

「再三にわたり納税の催告してきましたが、いまだに納税確認できません」と最後通告のような差押予告には、ご丁寧に下線も引かれていますね。

えっ? 個人事業税?去年払わなくっていいといわれたのに突然何で?

個人事業主(大家さんなどの自営業)は定められた基準以上の所得があると、確定申告の後に所得額にあわせて決められる賦課方式の税として、個人事業税を地方税というカテゴリーとして納税する義務があります。

ところが僕のように非居住者(海外居住者)の場合は、住民税と同様に個人事業税も納付する義務が生じないということが定められているはずです。

さっそく、国際電話で実家の県税事務所に電話をしました。差押予告赤紙が届いているが、その理由を尋ねました。予想どおり個人事業税の支払いがまだないということでした。

そこで僕が非居住者であることを話し、昨年の納税も県税事務所に連絡して納付の必要がないと確認の連絡をいただいたことを話しました。合わせて住民税も払っていないことも話しましたが、電話口に出た方は、そんな制度をどうも知らなかったようです。何度も確認の上、後日連絡しますの一点張りでした。結果は見えているのに…(笑)

想像してみましょう、もし僕が問い合わせの連絡をせず、そのまま差押が執行されたらどうなるのでしょうか?

家の車や金めの物(そんなものありませんが)が競売されてしまった後に、納税の義務がないということが分かったら、お役所はどうするつもりでしょう?

これはとんでもないお役所の大チョンボだと思いませんか?この前、暴言を吐いて辞任した赤穂市長の話よりひどいのではないかと思います。

先日も国会の予算委員会で、国民健康保険の滞納者に対する役所の対応がひどすぎると共産党の議員(名前わかっています)さんから追及されていました。場所によっては「死んで支払え」や「サラ金で借りて支払え」なんて言われているそうな…。ホントかいな?



翌日、国際電話で担当課長さんから納税の必要がないことと謝罪の連絡がありました。案の定です。分かっちゃいるけどやめられない。アッソ~レでした。(笑)

家族にも迷惑をかけたので、実家に菓子箱をもって謝罪にも行きたいとのご丁寧な申し出がありましたが、それは忍びない。僕も皆様の税金でメシを食っていた元公務員の端くれ、クレーム対応が大変だったことは分かっているつもりです。丁寧にお断りしました。

「にんげんだもの」  (笑顔)

でも、心配させた家族にはそれなりの電話連絡をしてもらうようにお願いしました。せっかくの機会なので、これからの対応など聞きたかったことをいろいろと確認できて勉強にもなりました。


こんなことが起こってしまった原因を探ります。一昨年は納税の必要がないということになった僕の属性、非居住者ということをデータベースなどに記載し、あるいは関係担当者にしっかり申し送りをすればいいだけの話です。野球のトンネルエラー、サッカーのまた抜きゴールのような恥ずかしいミスだと思います。

強大な権限のあるものは、その分最深の注意が必要なのでしょう。冤罪の死刑もそうですよね?

もっとさかのぼれば、外国に住み非居住者となることが話をややこしくする原因の一つだとも思いますが、日本国憲法には居住場所の自由を保障しています。

ああ、これも海外在住ワンルームマンション大家のリスクなんでしょうか…。 楽しすぎます(爆)



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その5 物件売却益所得税額算出とレシート入力

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その5 物件売却益所得税額算出とレシート入力

大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

作業の手順一覧
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出


今年の確定申告は2物件の売却益があったので、物件売却益所得税額算出も追加してしなければならなくなったのですが、これが一番大変でした。以前売却した時も提出が必要である譲渡所得の内訳書を記入した時に大変な思いをしました。前回の記録はここにあります。

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税務署でもらっておいた譲渡所得の記載のしかた(記載例)をたどって記載しますが、これが面倒極まりなく、更に建物の償却費相当額を算出して、実際に買った値段からその額を引かなければならないということが納得できませんでした。

ネットでもいろいろと調べてみましたが、心の中のモヤモヤは消えることがありませんでした。

専門家に言わせればそんなことも分からないのかと鼻で笑われるのでしょうが、実際に購入した金額より安くなった取得額を売却価格から引けば、譲渡所得は大きくなり、支払わなければならない税額も大きくなります。償却費相当額というものの意味をしっかり理解する必要があります。

一応譲渡所得の内訳書は完成させましたが、税務署に行って署員に計算し直してもらおうと思っています。前回この手続きをした時もそうしてもらったのですが、またしても自力で解決できなかったのが残念です。

「売却益が出たと喜ぶな! 後で大変なことになる」 ←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)


最後にレシート入力についてです。
帰国をした時を中心に、現金で支払いした領収書やレシートを保管して、一枚ずつ仕訳しています。一度にたくさんの領収書を入力するのは大変なので、月別に分類して行いました。

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レシートは感熱紙のものが未だ多く、長くそのままにしておくと印字が消えてしまいます。なので仕訳した後も保管しますが、写真を撮ってパソコンに保管することにしました。

通帳のデータを仕訳するのも比較的楽しい作業ですが、このレシート入力も旅の記憶がよみがえってきて、結構楽しく作業できました。例えば航空券の半券があったり、空港で搭乗前に買った銘酒「獺祭」の小瓶が380円もしたのか…。高いな~~なんて思い出したりします。(笑顔)もちろん獺祭を経費にはしていませんよ。

経費は事業に必要な支出しか認められません。その仕訳もだいぶ慣れてきましたが、ひょっとしたら認められないものもあるのかもしれません。

「調子に乗って経費にしすぎると後で泣きを見る」 ←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)

もし税務調査があり、その点を指摘されたら、経費として入力をしていない、タイでの通信費、交通費なども再入力して更正の請求をすることもできると思います。

すべての入力が終了し、申告書B(第一表)にデータを転送すると、確定申告の書類作成に関するすべての仕事が終了します。

ソリマチの「みんなの確定申告」はプリントアウトする前に書類をPDFにすることができるので、小さなデータ記録媒体に入れて帰国することが可能になり、大変助かります。

ところが今回は、物件売却益があるので、譲渡所得の内訳書も提出するのですが、一応作ってみた内訳書が正しいのかどうなのか、まったく自信がないので、税務署で確かめてもらおうと思っています。

つまり、分離課税用の第3表が未完成なので、申告書B(第1表)も記入できない状態です。結局3月の帰国では、パソコンを持っていこうかなと思っています。 とほほ…。

前回売却した時もそうでしたが、売却益が出ると確定申告がめんどくさ…。というお話でした。


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その4 減価償却費計算

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その4 減価償却費計算

今日は2月14日、今日はセントバレンタインデーですねっ。  ムフッ…。

僕にはぜんぜん関係ないことなので、それだけにします。(笑顔)


大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

作業の手順一覧
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出



大家さんをしていてとってもありがたいことの一つは、減価償却費を経費として認められていることです。今年度の減価償却費は約340万円でした。所得額を大きく減らすことになり、所得税の節税に大きく貢献してくれています。

減価償却費を経費とできるのは、所有しているワンルームマンションの土地と家屋のうち、家屋の分だけです。土地は経年により資産価値が下がるということがないので、減価償却という考え方が認められないという理屈だそうです。

例えば1000万円の物件であっても、土地分の500万円ではなく、残りである家屋分の500万円からのみ減価償却費を算出します。新築の場合、鉄筋コンクリートで建てられたワンルームマンションの耐用年数47年で割り、その金額が毎年の経費として認められることになります。償却法は古いものでない限り低額法です。

購入価格から土地と家屋の価格をどうやって算出するのかということですが、それは評価額からすることが多いと思います。自治体の税事務所へ行き、固定資産(土地・家屋)関係証明書をいただけば評価額は分かります。

物件購入時にその証明書の写しをいただくことができますが、仲介業者様によっては売買契約書に計算された土地と家屋の価格が記載されていることもあります。それもない場合は、仲介業者の担当者様に土地と家屋の価格を尋ねてもいいかと思います。

中古ワンルームマンションを購入した場合は、残りの耐用年数に0.2を掛けることができます。中古加算です。その分耐用年数が増えるので、中古で買うのは減価償却費と言う点でも少しお得になるのです。

今年度の僕の所有している物件の減価償却費は、340万円と高額なのですが、その訳は、借地権の物件が2物件あるからです。つまり、土地の持ち分がなく、物件購入価格のすべてが減価償却の対象になります。ざっくりと言えば1物件につき10万円以下の減価償却費なのですが、借地権の物件は、50万円や100万円以上するものがあったりします。

減価償却費は会計ソフトに耐用年数や家屋の価格など、必要なことを入力すれば自動的に計算してくれます。


今回の確定申告では4物件の購入がありました。新たに家屋の価格と耐用年数を算出し、会計ソフトに入力しました。家屋の価格は証明書の評価額と土地の評価額とその持分を入力し、申告年と耐用年数を入力すれば中古加算された耐用年数が算出されるように便利なExcelの計算式を作って使っています。

心配なことと言えば、所有している減価償却期間が過ぎてしまうと、経費として計上することができないので、節税ができなくなります。この額は大きいです。

ある物件はあと数年で減価償却期間が終わります。その分現在の減価償却費が高くなっているのですが、期間が終わると間違いなく納税額が増えることになります。

それでも東京23区の駅近物件であれば、建て替えがあるか、古くても絶対売れないということはないと考えられるので、減価償却期間が過ぎた物件は売却するという選択肢もあるかと思います。


つづく


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Bangkokohyasan

Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、リタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上ほぼ毎月帰国しています。

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