その5 物件売却益所得税額算出とレシート入力

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その5 物件売却益所得税額算出とレシート入力

大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

作業の手順一覧
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出


今年の確定申告は2物件の売却益があったので、物件売却益所得税額算出も追加してしなければならなくなったのですが、これが一番大変でした。以前売却した時も提出が必要である譲渡所得の内訳書を記入した時に大変な思いをしました。前回の記録はここにあります。

s-DSCN1852.jpg


税務署でもらっておいた譲渡所得の記載のしかた(記載例)をたどって記載しますが、これが面倒極まりなく、更に建物の償却費相当額を算出して、実際に買った値段からその額を引かなければならないということが納得できませんでした。

ネットでもいろいろと調べてみましたが、心の中のモヤモヤは消えることがありませんでした。

専門家に言わせればそんなことも分からないのかと鼻で笑われるのでしょうが、実際に購入した金額より安くなった取得額を売却価格から引けば、譲渡所得は大きくなり、支払わなければならない税額も大きくなります。償却費相当額というものの意味をしっかり理解する必要があります。

一応譲渡所得の内訳書は完成させましたが、税務署に行って署員に計算し直してもらおうと思っています。前回この手続きをした時もそうしてもらったのですが、またしても自力で解決できなかったのが残念です。

「売却益が出たと喜ぶな! 後で大変なことになる」 ←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)


最後にレシート入力についてです。
帰国をした時を中心に、現金で支払いした領収書やレシートを保管して、一枚ずつ仕訳しています。一度にたくさんの領収書を入力するのは大変なので、月別に分類して行いました。

s-s-DSCN1853.jpg


レシートは感熱紙のものが未だ多く、長くそのままにしておくと印字が消えてしまいます。なので仕訳した後も保管しますが、写真を撮ってパソコンに保管することにしました。

通帳のデータを仕訳するのも比較的楽しい作業ですが、このレシート入力も旅の記憶がよみがえってきて、結構楽しく作業できました。例えば航空券の半券があったり、空港で搭乗前に買った銘酒「獺祭」の小瓶が380円もしたのか…。高いな~~なんて思い出したりします。(笑顔)もちろん獺祭を経費にはしていませんよ。

経費は事業に必要な支出しか認められません。その仕訳もだいぶ慣れてきましたが、ひょっとしたら認められないものもあるのかもしれません。

「調子に乗って経費にしすぎると後で泣きを見る」 ←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)

もし税務調査があり、その点を指摘されたら、経費として入力をしていない、タイでの通信費、交通費なども再入力して更正の請求をすることもできると思います。

すべての入力が終了し、申告書B(第一表)にデータを転送すると、確定申告の書類作成に関するすべての仕事が終了します。

ソリマチの「みんなの確定申告」はプリントアウトする前に書類をPDFにすることができるので、小さなデータ記録媒体に入れて帰国することが可能になり、大変助かります。

ところが今回は、物件売却益があるので、譲渡所得の内訳書も提出するのですが、一応作ってみた内訳書が正しいのかどうなのか、まったく自信がないので、税務署で確かめてもらおうと思っています。

つまり、分離課税用の第3表が未完成なので、申告書B(第1表)も記入できない状態です。結局3月の帰国では、パソコンを持っていこうかなと思っています。 とほほ…。

前回売却した時もそうでしたが、売却益が出ると確定申告がめんどくさ…。というお話でした。


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その4 減価償却費計算

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その4 減価償却費計算

今日は2月14日、今日はセントバレンタインデーですねっ。  ムフッ…。

僕にはぜんぜん関係ないことなので、それだけにします。(笑顔)


大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

作業の手順一覧
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
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物件売却益所得税額算出



大家さんをしていてとってもありがたいことの一つは、減価償却費を経費として認められていることです。今年度の減価償却費は約340万円でした。所得額を大きく減らすことになり、所得税の節税に大きく貢献してくれています。

減価償却費を経費とできるのは、所有しているワンルームマンションの土地と家屋のうち、家屋の分だけです。土地は経年により資産価値が下がるということがないので、減価償却という考え方が認められないという理屈だそうです。

例えば1000万円の物件であっても、土地分の500万円ではなく、残りである家屋分の500万円からのみ減価償却費を算出します。新築の場合、鉄筋コンクリートで建てられたワンルームマンションの耐用年数47年で割り、その金額が毎年の経費として認められることになります。償却法は古いものでない限り低額法です。

購入価格から土地と家屋の価格をどうやって算出するのかということですが、それは評価額からすることが多いと思います。自治体の税事務所へ行き、固定資産(土地・家屋)関係証明書をいただけば評価額は分かります。

物件購入時にその証明書の写しをいただくことができますが、仲介業者様によっては売買契約書に計算された土地と家屋の価格が記載されていることもあります。それもない場合は、仲介業者の担当者様に土地と家屋の価格を尋ねてもいいかと思います。

中古ワンルームマンションを購入した場合は、残りの耐用年数に0.2を掛けることができます。中古加算です。その分耐用年数が増えるので、中古で買うのは減価償却費と言う点でも少しお得になるのです。

今年度の僕の所有している物件の減価償却費は、340万円と高額なのですが、その訳は、借地権の物件が2物件あるからです。つまり、土地の持ち分がなく、物件購入価格のすべてが減価償却の対象になります。ざっくりと言えば1物件につき10万円以下の減価償却費なのですが、借地権の物件は、50万円や100万円以上するものがあったりします。

減価償却費は会計ソフトに耐用年数や家屋の価格など、必要なことを入力すれば自動的に計算してくれます。


今回の確定申告では4物件の購入がありました。新たに家屋の価格と耐用年数を算出し、会計ソフトに入力しました。家屋の価格は証明書の評価額と土地の評価額とその持分を入力し、申告年と耐用年数を入力すれば中古加算された耐用年数が算出されるように便利なExcelの計算式を作って使っています。

心配なことと言えば、所有している減価償却期間が過ぎてしまうと、経費として計上することができないので、節税ができなくなります。この額は大きいです。

ある物件はあと数年で減価償却期間が終わります。その分現在の減価償却費が高くなっているのですが、期間が終わると間違いなく納税額が増えることになります。

それでも東京23区の駅近物件であれば、建て替えがあるか、古くても絶対売れないということはないと考えられるので、減価償却期間が過ぎた物件は売却するという選択肢もあるかと思います。


つづく


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その3 家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力

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その3 家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力

大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

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通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
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家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
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物件売却益所得税額算出



今回の確定申告について記すことは、家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力についてです。
青色申告決算書(不動産所得用)は、青色申告にするために必ず提出しなければなりません。その中に不動産所得の収入の内訳と言う書類があります。僕が使っているソリマチの会計ソフトも自動的に作成されるのですが、これがまたまた往生しまんねん。 (笑)

当然ながら、入居者様が変わるとデータを打ち直さなくてはなりません。契約期間や貸付面積なんかも入力します。2年ごとに契約期間が更新されるので、そのまま前の年のデータを流用なんてことはできません。

一番難儀なのは、預金通帳の家賃収入総額と、不動産所得の収入の内訳の総額が違っていることが多いのです。これはいわゆる整合性を持たせなければならないので、原因究明は必至です。

預金通帳に記されているデータが、実際に得られた収入なので間違いがないかと思うのですが、既に紹介させていただいたように、入金された金額が、共益費などを引かれた後の金額になっていたりするので簡単ではないのでした。

今回は通帳の家賃収入総額と収入の内訳の金額が100万円以上も違っていたので、冷汗タラりでした(笑)元帳をよく見てみると、以前ネットで自動仕分けしたデータと、通帳の家賃収入を手入力したデータの一部が重複していたのでした。つまり、いくつも同じデータが二つあったというわけです。そんなおバカ加減でした(笑顔)

やれやれ…。

敷金の入力についてはあまり面倒ではありませんでしたが、更新手数料算出については注意が必要です。東京の賃貸物件は住居の場合2年で契約が切れて、更新手続きをしなくてはならないことになっています。その更新手数料は賃料の一ヶ月分が慣例になっていて、僕の物件もみなそうなっています。63000円のお家賃でも、実際の賃料は管理費5000円を引いた57000円になります。
その半金を仲介業者様に手数料として支払うのですが、消費税が絡んでくるので単純に1/2にはなりません。これも書類(計算書)を見てみないと、仕訳がしにくくなっています。

僕の会計ソフトは記載内容の矛盾や整合性のない場所には、ダメ出しのメッセージが出てくるので、大変助かっています。テストをやっているときに神の声が、「旦那、そこ違っていまっせ!」と言ってくれるようなものです。こんなありがたいことはありません。

それでも、僕の申告書は100点満点ではないと断言できます。それが分かっているのに出してます…。

それじゃダメじゃん…!


つづく


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その2 管理費等経費 更新手数料算出

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その2 管理費等経費 更新手数料算出

大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

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通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
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家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
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物件売却益所得税額算出



今回は、通帳のデータを仕訳した時に大変だった、ア◎マン物件管理費等経費算出と更新手数料算出について記します。

まず、ア◎マン物件管理費等経費算出についてなのですが、この業者様はついこの前、北の大地のどこかで猫もびっくりな(笑)大爆発を起こしましたよね~。

たしか消臭スプレーの在庫一掃爆発だったかと思います。被害にあわれた人方(ひとがた)、また、お店の皆さんはさぞかし大変な思いをされたことかと思います。謹んでお見舞い申し上げます。

もどって、ア◎マン物件の仕分け入力には、大変難儀しました。基本的な入居者様からお家賃はそのまま所得にはなりません。管理費、修繕積立金などの経費を引いた金額が所得になるわけなのですが、この業者様の場合は、経費を引いた後のお家賃が入力されます。

つまり、通帳だけでなく別の書類を見て、経費を別途仕分け入力しなければならないのです。オーナーさん用のサイトがあって、それを見れば経費などが一覧になっているのですが、通帳には更に別途ア◎マンさんから管理費を引かれています。

経費を引いた後のお家賃からさらに出費するのです。この業者様の入居者様と交わした賃貸借契約書を見ると、軽く驚きます。僕が実際にいただいている賃料より、入居者様が払っているお家賃はかなり高額になっているのです。24時◎安心サポート、月額補償委託料などが加わっています。

契約時には敷金や鍵交換代のほかに補償委託料?消火剤代、消臭代、なんかも支払わなくてはならないようです。消臭代は10800円なのですが、これが実際には行われてなく、増えた在庫を処分しようとして大爆発を起こしたと報道されていました。

実際には消臭をしていないのに10800円もいただいていたとするならば、大爆発は神の怒りだったのですわな。

とにかく「ア◎マン物件の仕訳には気をつけろ」です。←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)


更新手数料算出についても、注意が必要です。東京の賃貸物件は住居の場合2年で契約が切れて、更新手続きをしなくてはならないことになっています。その更新手数料は賃料の一ヶ月分が慣例になっていて、僕の物件もみなそうなっています。63000円のお家賃でも、実際の賃料は管理費5000円を引いた57000円になります。

その半金を仲介業者様に手数料として支払うのですが、消費税が絡んでくるので単純に1/2にはなりません。これも書類(計算士)を見てみないと、仕訳がしにくくなっています。前回の学びにも関連していますが、計算書の内容は不動産用Excelなどにしっかりメモしておく必要があります。

そうすれば書類を探さずにExcelを見ながら仕分け入力が比較的簡単にできるようになります。


つづく


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今年の確定申告もやっつけてしまえ!

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その1 通帳のデータを仕訳入力する

今日は「建国記念の日」 なぜ建国記念日にしないで「の」が入っているのかということなのですが、日本という国が建国された日と言い切れる、明確な記録がないということです。なので「の」を入れてぼかしているという訳らしいのです。

日本は万世一系の「天皇」をいただいている、世界にまれにみる国です。存在していたという記録が残っているのは26代目あたりからなのだそうで、初代神武天皇は100歳以上生きていたという、神か人かがわからない神話のレベルでの話になっているので、信憑性と言った点から確固たるものとはできないということです。

僕は、国民の象徴として存在する天皇というもののありようを強く支持します。現在のように象徴として存在し、国民との間に目に見えない強いつながりをもちつつ、祈り続けていただける存在があっていいし、とてもありがたいことだと思います。

国歌、君が代の「君」も天皇のことを指していていいと思います。ただそれが先の戦争のように、悪いことに利用されてはいけないということは忘れてはいけないのです。そうであれば過去にあったことをダシにして何かと反対してくる人たちも、言っていることに意味がないと思われてくるのです。いつまでも昔のことを言ってないで、前を向きましょうよ…。

今回は、チョ~真面目なまくらになりました。どうもすみません(笑顔)


本題に入ります。大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

納税の手段は、銀行引き落としにしてあるので、確定申告の締め切り日までに支払う必要はなく、4月20日あたりに引き落とされます。予定納税もそうしてあるので以前のように納付書をいただいて、その都度ペイジーなどで支払ったりすることはなくなりました。

確定申告ソフトを使ってできた提出書類は、PDFのデータにして、実家のプリンターで紙にして提出するつもりです。郵送でもいいのですが、今年度は売却物件の売却益が出たので、その所得税も算出して納税しなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。


今年は確定申告のための作業を2月3日から始めました。節分、季節の分かれ目ですからね。日々これ好日なのですが、区切れのいい日に始めて見ました。たまたまです。(笑)

1月1日から12月末日までの期間の所得について、申告の計算をするのですが、今年は1月になってすぐ行うよりしばらく間をあけた方がいいかと思いました。

僕の使っている確定申告ソフトは、ソリマチのみんなの青色申告、「みんなの青申」です。以前は定番らしいやよいの物を使っていましたが、少しばかりですが高額な上に僕にとっては使いにくかったので、このところずっとソリマチを使っています。

作業の手順を一覧にしてみました。
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出


それでは、進めた順を追って作業の内容をたどっていきます。


通帳入力
これは、預金通帳に記録されたデータをソフトの「総勘定元帳」(以下、元帳とします)に入力する作業です。直に元帳に入力するには簿記の知識が必要なので、おバカな簿記にはできません。(切腹)

なので、「らくらく仕訳入力」を使ってデータを入力します。銀行の通帳に入力されたデータが入金であれば、それが賃料収入なのか、更新手数料や敷金などの収入なのかを仕訳をします。収入はほとんど簡単に仕分けすることができますが、今回は、物件売却金や手付金などをどう仕訳するのか迷いました。また、年金収入も12月に一度あり、その仕訳かたも調べてみました。

そんな時は、ググってみる(ネットで検索する)とすぐわかるのでありがたいです。

通帳の不動産関係の出金はいつも僕が作った不動産用Excelに金額と内容を記録しているので、迷うことはなかったのですが、たまにある業者様からの入金のメモを忘れていたので、思い出すのに往生しました。

業者様からいただいた書類やメールの添付などで分かるのですが、それを探すのが大変です。書類を探さなくてもいいように、

「出金だけでなく入金も内容を必ず記録しておく」 ←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)

ことが大切です。

この作業は、入力ミスさえ気を付ければ簡単な作業です。入居者様、業者様からばかりでなく私的な出金や銀行間の振り込みも結構あります。

ほとんどの大家さんは税理士さんに確定申告をお任せしていることでしょうが、それではお金の流れの実態を詳しく知ることができないのではないかと思ったりします。僕のような時間の余裕のある人ならば、自力で確定申告を行うのもいいでしょう。修行です。 (笑顔)


つづく


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Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、リタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上ほぼ毎月帰国しています。

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