その4 減価償却費計算

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その4 減価償却費計算

今日は2月14日、今日はセントバレンタインデーですねっ。  ムフッ…。

僕にはぜんぜん関係ないことなので、それだけにします。(笑顔)


大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

作業の手順一覧
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出



大家さんをしていてとってもありがたいことの一つは、減価償却費を経費として認められていることです。今年度の減価償却費は約340万円でした。所得額を大きく減らすことになり、所得税の節税に大きく貢献してくれています。

減価償却費を経費とできるのは、所有しているワンルームマンションの土地と家屋のうち、家屋の分だけです。土地は経年により資産価値が下がるということがないので、減価償却という考え方が認められないという理屈だそうです。

例えば1000万円の物件であっても、土地分の500万円ではなく、残りである家屋分の500万円からのみ減価償却費を算出します。新築の場合、鉄筋コンクリートで建てられたワンルームマンションの耐用年数47年で割り、その金額が毎年の経費として認められることになります。償却法は古いものでない限り低額法です。

購入価格から土地と家屋の価格をどうやって算出するのかということですが、それは評価額からすることが多いと思います。自治体の税事務所へ行き、固定資産(土地・家屋)関係証明書をいただけば評価額は分かります。

物件購入時にその証明書の写しをいただくことができますが、仲介業者様によっては売買契約書に計算された土地と家屋の価格が記載されていることもあります。それもない場合は、仲介業者の担当者様に土地と家屋の価格を尋ねてもいいかと思います。

中古ワンルームマンションを購入した場合は、残りの耐用年数に0.2を掛けることができます。中古加算です。その分耐用年数が増えるので、中古で買うのは減価償却費と言う点でも少しお得になるのです。

今年度の僕の所有している物件の減価償却費は、340万円と高額なのですが、その訳は、借地権の物件が2物件あるからです。つまり、土地の持ち分がなく、物件購入価格のすべてが減価償却の対象になります。ざっくりと言えば1物件につき10万円以下の減価償却費なのですが、借地権の物件は、50万円や100万円以上するものがあったりします。

減価償却費は会計ソフトに耐用年数や家屋の価格など、必要なことを入力すれば自動的に計算してくれます。


今回の確定申告では4物件の購入がありました。新たに家屋の価格と耐用年数を算出し、会計ソフトに入力しました。家屋の価格は証明書の評価額と土地の評価額とその持分を入力し、申告年と耐用年数を入力すれば中古加算された耐用年数が算出されるように便利なExcelの計算式を作って使っています。

心配なことと言えば、所有している減価償却期間が過ぎてしまうと、経費として計上することができないので、節税ができなくなります。この額は大きいです。

ある物件はあと数年で減価償却期間が終わります。その分現在の減価償却費が高くなっているのですが、期間が終わると間違いなく納税額が増えることになります。

それでも東京23区の駅近物件であれば、建て替えがあるか、古くても絶対売れないということはないと考えられるので、減価償却期間が過ぎた物件は売却するという選択肢もあるかと思います。


つづく


リンク先とブログランキングもご参考にどうぞ!

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村
にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




不動産投資 ブログランキングへ

海外ロングステイ ブログランキングへ

アンケートモニター登録
スポンサーサイト



コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

Bangkokohyasan

Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、リタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上ほぼ毎月帰国しています。

カレンダー
08 | 2019/09 | 10
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 - - - - -
おすすめ
提供: ja.exchange-rates.org
提供: ja.exchange-rates.org
両替ベストレート
最新記事
最新コメント
カテゴリ
検索フォーム
リンク