リスク、お家賃を滞納されてしまう について考える

ワンルームマンション大家のリスクは? その3


リスク、お家賃を滞納されてしまう について考える

一般に、この業界のリスクと言えばいろいろあるし、ローンを組んで物件の買い入れをする場合と、僕のようにローンなしで経営している場合はそれだけでかなり違ってきます。

ここでは、ローンなしの場合を考えていきます。思いついたところをつらつらと記してみました。

ワンルームマンション大家のリスク
・お家賃が下がる  済
・空室になり収入が途絶えてしまう
・お家賃を滞納されてしまう  今回はこれ
・大地震により被害を受ける
・建物・設備が古くなり、不具合が起こる  済
・物件の資産価値が下がる


前回までは、「漏水」やお家賃の下落について記事にしました。今回はその第3弾です。順番から言うと「空室になり収入が途絶えてしまう」なのですが、素晴らしいことが起きたので、滞納について記してみます。


リスク 「お家賃を滞納されてしまう」

ワンルームマンション投資をすると避けて通れないのが、大家さんになるということです。

落語の登場人物を紹介する常套句の中には、「八っつぁん熊さんにご隠居さん、人のいいのが甚兵衛さん、馬鹿の与太郎なんてことを申します」と言うのがありますが、噺の中に出てくるのはそれだけではありません。長屋の大家さんもよく出てきます。

江戸時代には長屋の管理をした人物を大家、あるいは家主(いえぬし)と呼びました。現在は貸家などの所有者を大家と呼びます。長屋の住人から店賃(たなちん、家賃のこと)を集めたりするほか、町役人として防火防犯の取り締まりをしたり、子供の誕生や婚礼、葬式、奉行所への訴えにかかわったりもしたそうです。

賃借人である店子(たなこ)は大家に公私の隔てなく面倒を見てもらうことが多く、「大家といえば親も同然、店子と言えば子も同然」という言葉も生まれました。


以前にはそんな良き時代もあったのですが、現代のワンルームマンションの大家さんと店子さんの関係は残念ながらそんなほのぼのとして、暖かな関係ではないのかもしれません。

その大きな違いは、大家と店子の間に賃貸管理会社が入っていることが多いことがその原因になると思います。

賃貸契約や更新、トラブルの解決などは賃貸管理会社(不動産屋さん)が対応してくれるので、賃借人(店子)が直接大家に接触することがないことがほとんどないのです。

そのため、家賃の滞納などのトラブルは、起こりにくくなっているのではないかと思っています。ありがたい話なのです。僕が今住んでいるバンコクのアパートは支払い期限に遅れると罰金がかかり、さらに遅れると電気を止められます。(停電は未体験、一度罰金払ったかな)


僕の所有物件のお家賃はどんな感じで入金されているのか

僕の所有物件は現在18部屋ですが、残念ながら荻窪の1部屋が空室になっています。

賃貸借契約書に記載されている、賃料の支払いは、月末最終日までに翌月のお家賃を支払いする、前払い制になっています。

ところが、僕の所有物件のお家賃入金の実態は結構違っています。月末までに所有物件のお家賃のすべてが入金されたことは一度もありません(笑)


では17物件のうち、月末までに僕の預金通帳に入金されでいるのはどれぐらいかということなのですが、この7月末の実態は、8物件だけ期限内に入金されていました。残りの9物件は8月に入ってからの入金になるのですが、その内容を見てみると、

管理会社を通して入金されるもの 4物件

生活保護受給者から入金されるもの 4物件

期限日までに支払っていないもの 1物件

つまり、管理会社や役所から送金されているもの以外で、お家賃の支払いが遅れるものは1物件だけということです。それであってもこの物件の賃借人様は必ず、月初めの1,2日に入金してくれています。

つまりまったく心配していないのです。 

結論「お家賃を滞納されてしまう」と言うリスクはほとんどないといっていいですっ(笑)

ただ、これは入居時にしっかりとした賃借人様の審査が必要になってきます。これは賃貸管理会社様と連絡を取り合い。大家さんも賃貸申込書をよく見ておかなくてはなりません。


では、13年間続いている大家さん稼業の今までで、お家賃についてのトラブルかまったくなかったのかと言う事ですが、それも違います。

以前記事にしましたが、一番トラブったのは、半年間滞納して、契約更新の手続きもできなかった賃借人様がいました。それ以外では2カ月間を一度にお支払いします。なんてパターンは一度もありませんでした。

半年間のお家賃を滞納してしまった方は、よくあるパターンなのですが、まったく連絡が取れません。間を取り持つ管理会社様にお手数をおかけするというご迷惑にもなるので、大家である僕が、賃借人様の保証人であるご両親(父親)に連絡をさせてもらい、それ以上の滞納を防ぐことができました。もちろん支払いが滞っていた分のお家賃も全額いただきました。

滞納が起こった賃借人様は、それ以後も遅れるのが常態化していて、支払期限日翌月の10日以降に入金されることが長く続いていたのですが、
何と何と…。

この7月末に初めて翌月分のお家賃が入力されていました。

素晴らしいっ!賃借人様に革命が起こった! 大げさですか(笑)

ドミトリー・ショスタコービッチ作曲 交響曲第5番「革命」! かくめー 聴いてみましょ~(笑)


何があったのでしょう? でもできなかったことができるようになるって、他人事ながらとっても嬉しいものです。

いつまで続くのかなぁ…。   (笑)


リンク先とブログランキングもご参考にどうぞ!

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村
にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村




不動産投資 ブログランキングへ

海外ロングステイ ブログランキングへ

アンケートモニター登録
スポンサーサイト



コメントの投稿

非公開コメント

物件数が多いと管理も大変そうですがそのための管理会社ですねー。昔の付き合いは無いにしても、外国に住んでて大家さんできるってのは、今のインターネット時代ならではですね。

滞納リスクはほぼ無いってことですね、保証会社が入ってたり市役所がある入ってたら取りっぱぐれないですもんね。なるほどー

Re: タイトルなし

大阪のヤスさん

コメントありがとうございます。

> 物件数が多いと管理も大変そうですがそのための管理会社ですねー。昔の付き合いは無いにしても、外国に住んでて大家さんできるってのは、今のインターネット時代ならではですね。

管理会社様にはタイ変お世話になっています。だからタイに居ても何とかなるのです。(笑)
現代に生きる大家さん象をできる限り追及していきたいと思うのですが、
印鑑登録制度など、お役所の旧態依然とした制度が結構邪魔をしています。
民間はどんどん進んでするのに、お役所はどんどん周回遅れです。

この灼熱地獄な異常気象に及んでも、学校の教室にクーラーを設置しない自治体。
これは正に命を懸けた周回遅れゲームですよね。


> 滞納リスクはほぼ無いってことですね、保証会社が入ってたり市役所がある入ってたら取りっぱぐれないですもんね。なるほどー

本文にも記しましたが、入居時に入居者様の実態をできる限り把握して、
未然にトラブルが起こらないようにすることが、肝心かなめだと思います。

この月末にまたまた1物件購入する予定です。
ところが、このご時世で信じられないのですが、2物件のどちらか
を選ばなくてはならなくなりました。

どちらに転んでもいいかなと思っています。
ありがたいお話です。

プロフィール

Bangkokohyasan

Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、リタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上ほぼ毎月帰国しています。

カレンダー
08 | 2019/09 | 10
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 - - - - -
おすすめ
提供: ja.exchange-rates.org
提供: ja.exchange-rates.org
両替ベストレート
最新記事
最新コメント
カテゴリ
検索フォーム
リンク