その2 管理費等経費 更新手数料算出

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その2 管理費等経費 更新手数料算出

大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。

作業の手順一覧
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出



今回は、通帳のデータを仕訳した時に大変だった、ア◎マン物件管理費等経費算出と更新手数料算出について記します。

まず、ア◎マン物件管理費等経費算出についてなのですが、この業者様はついこの前、北の大地のどこかで猫もびっくりな(笑)大爆発を起こしましたよね~。

たしか消臭スプレーの在庫一掃爆発だったかと思います。被害にあわれた人方(ひとがた)、また、お店の皆さんはさぞかし大変な思いをされたことかと思います。謹んでお見舞い申し上げます。

もどって、ア◎マン物件の仕分け入力には、大変難儀しました。基本的な入居者様からお家賃はそのまま所得にはなりません。管理費、修繕積立金などの経費を引いた金額が所得になるわけなのですが、この業者様の場合は、経費を引いた後のお家賃が入力されます。

つまり、通帳だけでなく別の書類を見て、経費を別途仕分け入力しなければならないのです。オーナーさん用のサイトがあって、それを見れば経費などが一覧になっているのですが、通帳には更に別途ア◎マンさんから管理費を引かれています。

経費を引いた後のお家賃からさらに出費するのです。この業者様の入居者様と交わした賃貸借契約書を見ると、軽く驚きます。僕が実際にいただいている賃料より、入居者様が払っているお家賃はかなり高額になっているのです。24時◎安心サポート、月額補償委託料などが加わっています。

契約時には敷金や鍵交換代のほかに補償委託料?消火剤代、消臭代、なんかも支払わなくてはならないようです。消臭代は10800円なのですが、これが実際には行われてなく、増えた在庫を処分しようとして大爆発を起こしたと報道されていました。

実際には消臭をしていないのに10800円もいただいていたとするならば、大爆発は神の怒りだったのですわな。

とにかく「ア◎マン物件の仕訳には気をつけろ」です。←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)


更新手数料算出についても、注意が必要です。東京の賃貸物件は住居の場合2年で契約が切れて、更新手続きをしなくてはならないことになっています。その更新手数料は賃料の一ヶ月分が慣例になっていて、僕の物件もみなそうなっています。63000円のお家賃でも、実際の賃料は管理費5000円を引いた57000円になります。

その半金を仲介業者様に手数料として支払うのですが、消費税が絡んでくるので単純に1/2にはなりません。これも書類(計算士)を見てみないと、仕訳がしにくくなっています。前回の学びにも関連していますが、計算書の内容は不動産用Excelなどにしっかりメモしておく必要があります。

そうすれば書類を探さずにExcelを見ながら仕分け入力が比較的簡単にできるようになります。


つづく


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今年の確定申告もやっつけてしまえ!

今年の確定申告もやっつけてしまえ!


その1 通帳のデータを仕訳入力する

今日は「建国記念の日」 なぜ建国記念日にしないで「の」が入っているのかということなのですが、日本という国が建国された日と言い切れる、明確な記録がないということです。なので「の」を入れてぼかしているという訳らしいのです。

日本は万世一系の「天皇」をいただいている、世界にまれにみる国です。存在していたという記録が残っているのは26代目あたりからなのだそうで、初代神武天皇は100歳以上生きていたという、神か人かがわからない神話のレベルでの話になっているので、信憑性と言った点から確固たるものとはできないということです。

僕は、国民の象徴として存在する天皇というもののありようを強く支持します。現在のように象徴として存在し、国民との間に目に見えない強いつながりをもちつつ、祈り続けていただける存在があっていいし、とてもありがたいことだと思います。

国歌、君が代の「君」も天皇のことを指していていいと思います。ただそれが先の戦争のように、悪いことに利用されてはいけないということは忘れてはいけないのです。そうであれば過去にあったことをダシにして何かと反対してくる人たちも、言っていることに意味がないと思われてくるのです。いつまでも昔のことを言ってないで、前を向きましょうよ…。

今回は、チョ~真面目なまくらになりました。どうもすみません(笑顔)


本題に入ります。大家さんの大事なお仕事の一つに、確定申告のための準備があります。大家さんは不労所得で暮らしているのではないのです。と言いたいです。

僕は現在もバンコクに居住していますが、賃料収入を得ている物件はすべて日本にあります。したがってどこに住まいを変えても、賃料収入にかかる所得税は確定申告をして納税額を算出し、期日までに納税をしなくてはなりません。

納税の手段は、銀行引き落としにしてあるので、確定申告の締め切り日までに支払う必要はなく、4月20日あたりに引き落とされます。予定納税もそうしてあるので以前のように納付書をいただいて、その都度ペイジーなどで支払ったりすることはなくなりました。

確定申告ソフトを使ってできた提出書類は、PDFのデータにして、実家のプリンターで紙にして提出するつもりです。郵送でもいいのですが、今年度は売却物件の売却益が出たので、その所得税も算出して納税しなくてはなりません。

毎年行っている確定申告の業務について、一度詳しめの記録を残しておくことにしました。


今年は確定申告のための作業を2月3日から始めました。節分、季節の分かれ目ですからね。日々これ好日なのですが、区切れのいい日に始めて見ました。たまたまです。(笑)

1月1日から12月末日までの期間の所得について、申告の計算をするのですが、今年は1月になってすぐ行うよりしばらく間をあけた方がいいかと思いました。

僕の使っている確定申告ソフトは、ソリマチのみんなの青色申告、「みんなの青申」です。以前は定番らしいやよいの物を使っていましたが、少しばかりですが高額な上に僕にとっては使いにくかったので、このところずっとソリマチを使っています。

作業の手順を一覧にしてみました。
通帳入力 ア◎マン物件管理費等経費算出 更新手数料算出
レシート入力
家賃収入の内訳入力 敷金入力 更新料入力
減価償却費計算
書類をPDFにする
物件売却益所得税額算出


それでは、進めた順を追って作業の内容をたどっていきます。


通帳入力
これは、預金通帳に記録されたデータをソフトの「総勘定元帳」(以下、元帳とします)に入力する作業です。直に元帳に入力するには簿記の知識が必要なので、おバカな簿記にはできません。(切腹)

なので、「らくらく仕訳入力」を使ってデータを入力します。銀行の通帳に入力されたデータが入金であれば、それが賃料収入なのか、更新手数料や敷金などの収入なのかを仕訳をします。収入はほとんど簡単に仕分けすることができますが、今回は、物件売却金や手付金などをどう仕訳するのか迷いました。また、年金収入も12月に一度あり、その仕訳かたも調べてみました。

そんな時は、ググってみる(ネットで検索する)とすぐわかるのでありがたいです。

通帳の不動産関係の出金はいつも僕が作った不動産用Excelに金額と内容を記録しているので、迷うことはなかったのですが、たまにある業者様からの入金のメモを忘れていたので、思い出すのに往生しました。

業者様からいただいた書類やメールの添付などで分かるのですが、それを探すのが大変です。書類を探さなくてもいいように、

「出金だけでなく入金も内容を必ず記録しておく」 ←今回の学びです(笑)学び付きです(笑)

ことが大切です。

この作業は、入力ミスさえ気を付ければ簡単な作業です。入居者様、業者様からばかりでなく私的な出金や銀行間の振り込みも結構あります。

ほとんどの大家さんは税理士さんに確定申告をお任せしていることでしょうが、それではお金の流れの実態を詳しく知ることができないのではないかと思ったりします。僕のような時間の余裕のある人ならば、自力で確定申告を行うのもいいでしょう。修行です。 (笑顔)


つづく


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文句言いにも五分の魂を持て おかしな税額に異議を申し立てました

2018年6月 帰国


文句言いにも五分の魂を持て おかしな税額に異議を申し立てました

横浜市西区役所の次は、中区役所に行きました。以前2度ほど抗議の電話をしたことがありました。このブログでもすでに何度か取り上げています。固定資産税のことです。中区の区役所では事務的な仕事で何のトラブルもなく用事を済ますことができましたが、ここではそうはいきません。気合が入りました。

担当部署へ行き、固定資産税の税額について不服があるということで、担当者のお話を聞かせてほしいと申し出ました。

P1120090.jpg


お二人の方が対応してくれました。僕が話した内容は、簡単に言うと伊勢佐木町にある物件の固定資産税が高すぎるのではないか、ということでした。もちろんおかしいのなら適正な税額に直すべきです。

具体的には、駅から徒歩3分、約21平米の広さで、490万円で購入したワンルームマンションの固定資産税が、年間58100円という言うのは何か計算のしかたでも違っているのではないかということを言いました。

同じ横浜市保土ヶ谷区の駅徒歩6分、18.5平米、480万円の物件は固定資産税額が29700円。ちなみに東京都中野区の物件と比較してみると、駅徒歩3分、17平米、620万円の物件は固定資産税額が22600円

高いと思う伊勢佐木町の固定資産税は、中野物件が幾分狭いお部屋だということを差し引いても、倍以上高いのです。伊勢佐木町6丁目と中野新橋の街のグレードはそんなに違うのでしょうか?

僕が所有していた物件で固定資産税額が話題の伊勢佐木町物件とほぼ同額なのは、築地駅徒歩1分、21平米(?)、1700万円で57600円と、これでも伊勢佐木町物件より幾分安いのです。築地3丁目と伊勢佐木町6丁目の資産価値はいかに…?


これってどう考えてもおかしくないですか?

こんなおバカなことがあるのです。皆さんもご留意くださいませ。


区役所の担当者さんは、建築に使った資材の資産や建築法などの違いで固定資産税額は変わってくるというようなことをいいました。その話は既に電話で尋ねたときに聞いていたことなので説得力はありませんでした。

その話は幾分あり得ることなのかもしれませんが、同じような都内の物件と倍以上の税額が違ったり、490万円の物件と東京中央区築地にある1700万円の税額より高いというのはおかしいのではないかというと、

次第に担当者の方の説明も勢いがなくなってしまいました。更に対応していた方のお一人が女性の方だったので、「主婦感覚として、この話はおかしくないですか?」と聞くと、「確かに主婦感覚だとおかしいと思います」と答えてくれました。なぜ東京の固定資産税はそんなに安いの?とも言っていました。

この税額は総務省が出している資産額公示(だったかな?)をもとに算出しているのでこちらではどうすることもできないということで、逃げ口上も加わりました。そのうち話が同じことの繰り返しになりました。やめ時でした。

固定資産税…。

資産税って何なんだ? 僕はそのものの価値に対してかかる税金だと単純に考えています。

丁度この時は偶然、3年に一度ある固定資産評価の審査ができる期間中だったようで、審査用紙をいただき、審査を要求するときの理由の書き方もアドバイスしてくれました。

P1120092.jpg


ところが締め切りが近く、僕が帰国している間に対応できないという、結果的には火に油を注ぐような仕打ち(笑)になってしまいました。


結局、そのときは幾分固定資産税に対する知識や対応しているお役所のスタンスが分かるだけの、具体的には何の改善もない結果に終わってしまいました。この手のことは今まで何かと結果を出してきていたという自負があったので、久々に軽く挫折感を味わいました。

この手の専門家や、弁護士さん等に同席してもらえば話は変わっていたのかもしれません。いずれにせよ、この件は重要未解決事案ということで、機会があれば(3年後か)リベンジしたいと思っています。

あきらめません、勝つまでは。

欲しがりませんか?  (笑)


つづく


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納税のしかたはこんなに進んでいました クレジットカード納付はお得なのか?

納税のしかたはこんなに進んでいました クレジットカード納付はお得なのか?


今回は何とか納税しましたが、納税のしかたにはいくつかあって、クレジットカード納付もできるようになっていました。

P_20170307_151112.jpg


クレジットカード納付はお得なのか?

クレジットカードと言えば、ポイントがたまります。僕の使っている楽天カードの場合は1万円で100ポイントがつきます。多少使い道は限られていますが、1ポイント1円の価値があります。お得です。

所得税のクレジットカード納付の場合は、残念なことに1万円ごとに76円の決済手数料がかかります。消費税も上乗せすると82円となり、100-82=18円分のポイントしか1万円の所得税納付についてきません。決済手数料が大きいですね。

仮に所得税を15万円納付した場合に加算されるポイントは、270円となります。いくらかのお金にはなるようですが、

ん~、 額が微妙です。 (泣)


納付のしかたはまだありました。

銀行引き落とし(振替納税)です。

P_20170307_151534.jpg
写真下のはがきが依頼書になります。


何のことはない、僕の場合は既に固定資産税の納付で行っている方法でした。この方法のいいのは、3月15日までに支払う必要がないということです。4月20日に引き落としが行われるようです。

僕のように自転車操業(笑)をしている人には、少しでも納付の期日が遅くなるのでありがたいかと思います。また期日がはっきりしていることも計算を立てやすくなるので好都合かと思います。


現金納付、ペイジー、クレジットカード、銀行引き落とし。どの納税のしかたがいいかは皆様のお好みです。
僕の場合は、所得税より圧倒的に固定資産税の方が高額なので、それがクレジットカード納付できるようなら考えてみたいと思います。


次からは、2017年2月 仕事のつもりが、観光旅行に変わってしまった帰国に入る予定です。


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バンコクから所得税を何とか納税しました

バンコクから所得税を何とか納税しました


副題、ペーパーレス納付のしかたはこうだった。

3月5日~10日まで、確定申告をするために帰国しました。
申告書はソリマチの「みんなの青申」で作成しました。人によってそれぞれだと思いますが、僕の場合は以前使っていた弥生のソフトよりも使いやすいので、引き続き使っています。

ソリマチのソフトのいいところは、バージョンアップ版の分厚いマニュアルとCDが無料で送られてくるところです。弥生は毎年料金がかかりました。来年はどうなるかよくわかっていませんが(笑)、無料で送られてくるようなら、この差は大きいと思います。

以前のソリマチのソフトは、確か税務署の申告用紙に数字を印字するいわゆる「狙い撃ち」でしか申告書を作成できなかったようですが、バージョンアップ版は申告用紙と申告金額を同時に印刷できたので、とても便利になりました。


税務署に行き、ポストに申告書を投函して申告は終わりましたが、所得税を支払わなくては片手落ちです。
税務署の窓口で申告ソフトから算出された金額を現金で払うことはできましたが、ここは勉強勉強です。

あえて係官にいろいろと聞いてみました。そのくだりは前回の記事にもあります。聞きたかったのは、ペイジーの納付書はその場でいただけないのかということでした。


初めに出してくれたのは現金納付の用紙でした。

P1070280.jpg


家に帰って、イータックスを開いてペイジーで納付してほしいと言われましたが、そのとき必要となる納税者識別番号などの数字を印字した用紙はここでいただけないのかを確かめると、若い係官様はしばらくして別の物を持ってきてくれました。

P1070278.jpg


やっぱ貰えるんだ…。  モゥ…。

家に帰って、納付をするためにその書類を確かめると、収納機関番号、納付番号、納付区分は印字してありますが、確認番号が未記入でした。

確認番号?

メインバンクのネットバンキングにあるペイジーでの支払い場所にも確認番号を記入するところがありました。控えてあった確認番号を入力しました。

ところが、エラーが何度も出てきました。確認番号が違うというのです。何度かエラーを繰り返すと、取引ができなくなるという、嫌がらせかと思うような(笑)メッセージも出てきました。


イータックスのページに戻り、確認番号などを確かめてみようとすると、なんと、大元の番号となる個人識別番号が認識できなくなっていました。

この部分は前回の記事にもしましたが、結局初めから個人識別番号を作り直して、確認番号も設定して入力方式による納税手続きで何とか、納税を済ませました。

納税をしたのは結局3月13日。締め切りギリギリでした。 (笑)


つづく


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Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、リタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上ほぼ毎月帰国しています。

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