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リスク、お家賃を滞納されてしまう について考える

ワンルームマンション大家のリスクは? その3


リスク、お家賃を滞納されてしまう について考える

一般に、この業界のリスクと言えばいろいろあるし、ローンを組んで物件の買い入れをする場合と、僕のようにローンなしで経営している場合はそれだけでかなり違ってきます。

ここでは、ローンなしの場合を考えていきます。思いついたところをつらつらと記してみました。

ワンルームマンション大家のリスク
・お家賃が下がる  済
・空室になり収入が途絶えてしまう
・お家賃を滞納されてしまう  今回はこれ
・大地震により被害を受ける
・建物・設備が古くなり、不具合が起こる  済
・物件の資産価値が下がる


前回までは、「漏水」やお家賃の下落について記事にしました。今回はその第3弾です。順番から言うと「空室になり収入が途絶えてしまう」なのですが、素晴らしいことが起きたので、滞納について記してみます。


リスク 「お家賃を滞納されてしまう」

ワンルームマンション投資をすると避けて通れないのが、大家さんになるということです。

落語の登場人物を紹介する常套句の中には、「八っつぁん熊さんにご隠居さん、人のいいのが甚兵衛さん、馬鹿の与太郎なんてことを申します」と言うのがありますが、噺の中に出てくるのはそれだけではありません。長屋の大家さんもよく出てきます。

江戸時代には長屋の管理をした人物を大家、あるいは家主(いえぬし)と呼びました。現在は貸家などの所有者を大家と呼びます。長屋の住人から店賃(たなちん、家賃のこと)を集めたりするほか、町役人として防火防犯の取り締まりをしたり、子供の誕生や婚礼、葬式、奉行所への訴えにかかわったりもしたそうです。

賃借人である店子(たなこ)は大家に公私の隔てなく面倒を見てもらうことが多く、「大家といえば親も同然、店子と言えば子も同然」という言葉も生まれました。


以前にはそんな良き時代もあったのですが、現代のワンルームマンションの大家さんと店子さんの関係は残念ながらそんなほのぼのとして、暖かな関係ではないのかもしれません。

その大きな違いは、大家と店子の間に賃貸管理会社が入っていることが多いことがその原因になると思います。

賃貸契約や更新、トラブルの解決などは賃貸管理会社(不動産屋さん)が対応してくれるので、賃借人(店子)が直接大家に接触することがないことがほとんどないのです。

そのため、家賃の滞納などのトラブルは、起こりにくくなっているのではないかと思っています。ありがたい話なのです。僕が今住んでいるバンコクのアパートは支払い期限に遅れると罰金がかかり、さらに遅れると電気を止められます。(停電は未体験、一度罰金払ったかな)


僕の所有物件のお家賃はどんな感じで入金されているのか

僕の所有物件は現在18部屋ですが、残念ながら荻窪の1部屋が空室になっています。

賃貸借契約書に記載されている、賃料の支払いは、月末最終日までに翌月のお家賃を支払いする、前払い制になっています。

ところが、僕の所有物件のお家賃入金の実態は結構違っています。月末までに所有物件のお家賃のすべてが入金されたことは一度もありません(笑)


では17物件のうち、月末までに僕の預金通帳に入金されでいるのはどれぐらいかということなのですが、この7月末の実態は、8物件だけ期限内に入金されていました。残りの9物件は8月に入ってからの入金になるのですが、その内容を見てみると、

管理会社を通して入金されるもの 4物件

生活保護受給者から入金されるもの 4物件

期限日までに支払っていないもの 1物件

つまり、管理会社や役所から送金されているもの以外で、お家賃の支払いが遅れるものは1物件だけということです。それであってもこの物件の賃借人様は必ず、月初めの1,2日に入金してくれています。

つまりまったく心配していないのです。 

結論「お家賃を滞納されてしまう」と言うリスクはほとんどないといっていいですっ(笑)

ただ、これは入居時にしっかりとした賃借人様の審査が必要になってきます。これは賃貸管理会社様と連絡を取り合い。大家さんも賃貸申込書をよく見ておかなくてはなりません。


では、13年間続いている大家さん稼業の今までで、お家賃についてのトラブルかまったくなかったのかと言う事ですが、それも違います。

以前記事にしましたが、一番トラブったのは、半年間滞納して、契約更新の手続きもできなかった賃借人様がいました。それ以外では2カ月間を一度にお支払いします。なんてパターンは一度もありませんでした。

半年間のお家賃を滞納してしまった方は、よくあるパターンなのですが、まったく連絡が取れません。間を取り持つ管理会社様にお手数をおかけするというご迷惑にもなるので、大家である僕が、賃借人様の保証人であるご両親(父親)に連絡をさせてもらい、それ以上の滞納を防ぐことができました。もちろん支払いが滞っていた分のお家賃も全額いただきました。

滞納が起こった賃借人様は、それ以後も遅れるのが常態化していて、支払期限日翌月の10日以降に入金されることが長く続いていたのですが、
何と何と…。

この7月末に初めて翌月分のお家賃が入力されていました。

素晴らしいっ!賃借人様に革命が起こった! 大げさですか(笑)

ドミトリー・ショスタコービッチ作曲 交響曲第5番「革命」! かくめー 聴いてみましょ~(笑)


何があったのでしょう? でもできなかったことができるようになるって、他人事ながらとっても嬉しいものです。

いつまで続くのかなぁ…。   (笑)


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ハワイでビーチを楽しむのなら、ラニカイビーチは外せないかも

2018年2月 沖縄、大阪、東京。そしてホノルルの旅


ハワイでビーチを楽しむのなら、ラニカイビーチは外せないかも

ハワイ3日目
レンタルバイクでオアフ島東部を走ってみました。

ホノルル周辺地図 12


ハワイならぬ、全米NO.1ビーチのラニカイビーチで魅せつけられました。

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せっかくなので、カイルアビーチ側のビーチ、ラニカイビーチの最北端らしきところでもバイクを停めて、浜に出てみました。

ビーチの入り口には、標識が立っていて、すべて名前がついているようです。

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ビーチに出てみると、おやっ…。日本の人たちかな?

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ビーチの端なので、砂浜も狭く、会話がよく聞こえてきました…。

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日本語で、初めて訪れた美しいビーチの感動を、口々に言い合っていました。こういう時の当世流な若者(笑)の感嘆詞は決まっていますよね!

「うっそ~ やばっ」

ですよね。 (笑)


嬉しいそうな気持ちが十分伝わってきました。が、水着姿になり慣れていないようで、どことなく、もじもじしていました。(笑)こんなところでは恥ずかしそうにすればするほど目立つのに…。

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こういう写真は、ほどほどにしておかないと、クレームが来たりするので大変です。お気に触ったようでしたら、コメント欄にご一報ください。確認次第、即刻写真は削除いたします。

あ~、気を遣っているなぁ~。日本って何でこんなにややこしいんだろ…。 LGBT…。


素晴らしいビーチを目に焼き付けて、更に写真を撮りまくっておきました。

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天気のいいとき限定で(笑)是非また来たいです。ラニカイビーチ。

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帰りは、山の中を横断して帰りました。

ホノルル周辺地図 2


途中のビューポイントでひと休み。

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山を越えて、ホノルルに到着。その後は…。


マハロ  つづく


余録
この記事は、7月23日に記しました。この日の夜10時頃スワンナプーム空港に向かい、翌日1時過ぎの那覇行きのピーチ便で帰国します。

このところの猛暑と台風が心配です。皆様方に置かれましては、謹んで暑中お見舞い申し上げます。今日、観測史上初めて東京の最高気温が40℃になり、ホットな街(笑)熊谷では、41.1℃という国内最高を更新したとニュースになりました。

しかも、台湾上空の低気圧が発達して台風になるというではないですか(笑)沖縄はどうなるのでしょうか?こんな時に那覇経由で帰国するのも自分のことながら、呆れてしまいます。

無事到着できることを祈ります…。


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ラニカイビーチはハワイならぬ、全米NO.1ビーチなのですわな

2018年2月 沖縄、大阪、東京。そしてホノルルの旅


ラニカイビーチはハワイならぬ、全米NO.1ビーチなのですわな

ハワイ3日目
レンタルバイクでオアフ島東部を走ってみました。

ホノルル周辺地図 12


写真の撮りがいがあるビーチはまだまだ続きました。

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岩場が終わり、ビーチが砂浜になってきました。

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目的地のラニカイビーチに行くためには、カイルアビーチまで行ってから戻るようにしなければいけないようになっていました。

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とりあえず、カイルアビーチで一旦バイクを停めて、すぐ近くのビーチに行ってみました。

えっ?

何ですか、この海の色は…。確かこの日は鉄砲水注意報が出ていて、山の方で強い雨が降り、濁った水が来ていたのでしょう。

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海水が、土で濁っていて、全然美しくない…。この近くに本当に綺麗なビーチがあるのかな…?

チョット不安になりながら、ラニカイビーチの方に向かいました。ビーチのそばを通る道は、ワンウェイで、駐車場はまったくありません。閑静な住宅地になっていました。

ここなら大丈夫だろうとバイクを停めて、ビーチに向かって歩きました、すぐ近くにビーチがあります。

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目的地のラニカイビーチは、ハワイ語で「天国の海」という意味を持つビーチで、ハワイで一番美しいビーチと言う地元の人も少なくはないということです。

実際にこのビーチは1996年に全米NO.1ビーチに輝きました。ちなみに1991年から毎年行われてきたアメリカズ・ベストビーチで、ハワイのビーチがNo.1に選ばれた回数は14回あります。

一度No.1に入ると殿堂入りとして次回以降はランキング対象外となるそうです。そこで5回目で一位に輝いたという曰くつきのおすすめなビーチなのでした。

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僕的には、何度もこのブログで激賞している、タイ王国のクラビ、プーケットからボートで行く、マイパイ島(バンブーアイランド)のビーチとどちらが素晴らしいかを、この目で確かめることに一番の関心があったのですが、ここは確かに素晴らしいビーチでした。

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水の透明度も申し分ありません。

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これだけのレベルのロケーションだと、いつもは決してしない、セルフィーをしてみたくなります。ここに来ました写真です。Facebookで話題のエアポートおじさんと並ぶ、ここに来ましたジジイ。 (笑)

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でも…(笑)、タイのマイパイ島の方がもう少し海水の透明度が高かったように記憶しています。このラニカイビーチもベストコンディションの時は更に美しいのでしょう。

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いかがですが、ハワイだけじゃなく、全米№1のビーチ。 ラニカイビーチ

いいよね~~(笑)  ですわな。


マハロ つづく


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ハワイの海を大満喫。見ただけですが(笑)

2018年2月 沖縄、大阪、東京。そしてホノルルの旅


ハワイの海を大満喫。見ただけですが(笑)

ハワイ3日目
レンタルバイクでオアフ島東部を走ってみました。

ホノルル周辺地図 12


美しい海岸沿いの風景ばかりではなく、緑も爽やかなこの地独特の木々が見られました。

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道は大小ありましたが、どの道も走りやすかったです。

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ここには、のんびりと釣りやボードに乗っている人がいました。

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再び上り坂を上がると、展望場所があり、そこでもバイクを停めました。

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さらに東に進みます。この辺りはずっと海岸沿いを走りました。

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ここでは遠くに隣の島、モロカイ島?が見えました。いい天気でよかったです。

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またまた、ビーチがありました。シーズンオフなのか、人もまばらで、ゆったりしていましたが、岩場が多く、異様な風景。

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クジラの保護区。下の写真の碑文の中にあるHumpback whaleはザトウクジラのことです。何人かの人たちがクジラを探していましたが、僕の目には見えませんでした。

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サンデイビーチパーク。このビーチはいつも風が強く、波も高い危険なビーチなのだそうですが、この時はそんなに強風ではなかったです。

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しばらく走ると、パラグライダー発見。僕もフライヤーだったので、すかさずバイクを停めてソアリングの様子を見ました。
離陸場と着陸場がどこにあるのかが、気になってしまうのですが、着陸場が見当たりません。岩場ばかりでした。

どこに降りるのでしょう、 あぶなっ…。
そばで見ていたおばちゃんに聞いてみましたが、結局分かりませんでした。

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この海岸も海が綺麗でした。

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Jaymbyrdと刻まれた石碑。これはお墓を意味しているのだそうです。

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この地でお亡くなりになった人たちへのご冥福をお祈りしつつ…。


マハロ  つづく


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オアフ島のビーチ巡りは見どころ満載

2018年2月 沖縄、大阪、東京。そしてホノルルの旅


オアフ島のビーチ巡りは見どころ満載

ハワイ3日目
10時になったので、バイクでビーチ巡りを始めました。

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まずはクヒオ通りを走り、気になっていたお店へ。

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このお店、バスで通るたびに気になっていました。いつも行列しているのです。なぜでしょう?日本食がいい評判だというのはタイでも同じですが、それでもこれほど並ぶことはないかと思います。


そして、長らくお待たせいたしました。(笑)
ワイキキビーチです。いい天気でしょ? こんな日を待っていたのでした。ビーチは晴天が条件ですよね。

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デューク・カナハモク像。

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ワイキキでも、ビーチの水は結構きれいでした。

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インスタはやっていないけど、映える、絵になるところがたくさんありました。

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ワイキキの東側はクヒオビーチ。どこが境目か知りません。全部ワイキキビーチだという人もいるようです。

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ワイキキ周辺地図



それでは、海岸沿いに反時計回りに島を巡った様子をご覧ください。目的地は、オアフ島で一番きれいなビーチだといわれるラニカイビーチです。

ホノルル周辺地図 12


最初にダイアモンドヘッドの全景が見える場所でバイクを停めました。

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海岸線は高台になっていて、眺めがとっても良かったです。ほぼ同じコースを走るThe Busもあるので、お薦めかと思います。

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海もかなりのレベルな美しさ。

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碑が立っている、展望台で一休み。

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この碑は、1935年にこの地ハワイから北アメリカ大陸ロサンゼルスに初めて女性で単独飛行した、アメリア・イアハートの偉業を称えたものです。

プレスリーが生まれた年でもあるこの年の2年後、赤道上世界一周飛行の途中、後に日本軍の基地になったニューギニアのラエからハウランド島に向けて飛行中に消息を絶った。ということで、当時のアメリカ海軍と日本海軍が協力して捜索にあたり、山本五十六海軍次官(当時)もかかわっていたということです。

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どこでバイクを停めても、見えてくる海は絶景でした。さすがワイハ。ただ有名ではありませんでした。(笑)

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マハロ つづく


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Bangkokohyasan

Author:Bangkokohyasan
サラリーマンを早期退職し、日本の住民票を除票してリタイアメントビザでバンコクに住んでいます。仕事の関係上2ヶ月に1度は帰国しています。

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