バンコク在住ワンルームマンション大家の日記

不動産投資、旅行、バンコクでの生活についてのブログです。

バンコクのコンドミニアムのを内見してみました プラカノン編2

バンコクのコンドミニアムのを内見してみました プラカノン編2


前回の記事では、プラカノン駅周辺のハッピープレイスタワープラカノンコンドミニアムスクンビットマンションを見て回りました。中には売り物件のないアパートメントもありましたが、お家賃は総じて低めで、庶民の街と言った雰囲気がまだ色濃く残っているのがこのエリアだと思います。
 
一つ隣のオンヌット駅周辺は既にたくさんのコンドミニアムが建設されていて、お家賃が高くなったトンロー、エカマイあたりから流れてきたと思われる日本人もたくさん住んでいます。

オンヌット駅は長い間、BTS(スカイトレイン)の終点駅でしたが、それがベーリンまで延伸、更にサムローン、そして現在の終点ケーハ駅まで延伸しました。数えると14駅も伸びたことになります。

オンヌット駅から向こう側は結構コンドミニアムが建設されているのですが、一つ手前のプラカノン駅は、不思議とまだ未開発なところが多いのです。

そこで今回は、プラカノン地区のスクンビット通りソイ71。俗称ピーディーの少し奥にあるコンドミニアムを紹介したいと思います。

アジアンタワー
場所はピーディーソイ16。正確に言うとPridi Banomyong(プリディパノムヨン)ソイ16を入ったすぐ右側にあります。グーグルマップにはなぜか建物の表記がありません。

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スクンビット通りから少し離れますが、そんなに遠いという感じではありません。ここまで離れると徒歩でと言う訳には行きませんが、ピーディーにはシーロー(乗合軽トラック)やソンテウ(乗合トラック)そして乗合バスも通っています。

このコンドミニアムは内見ができました。

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間取りはいわゆるワンルームですが、僕の持っている東京の15平米のワンルームマンションとは訳が違います。40平米はあるとても広いスタジオタイプのお部屋です。

広めのベランダはタイでよくあるミニキッチンがありました。洗濯機もここに置くことになります。

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トイレとシャワー。バスタブはありません。それが一般的なタイのスタイルです。

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入口の扉はなんと2重になっていました。

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このお部屋が125万バーツ。毎月払う共益費は月額500バーツです。約1700円なのです。東京のワンルームマンションの共益費の約10分の1な安さ。しかもこの手のコンドミニアムは駐車場が無料のところが多いです。

ベランダをぶち抜いて、隣の区画とつなげたお部屋も見せてもらいました。(一番上から2番目の写真)そのお部屋は250万バーツでした。(2019年8月現在)

このコンドミニアムがあるソイの入り口にはセブンイレブンがあり、近くに大型スーパーがマクロとマックスバリューの2店舗もあります。生活するうえでは大変便利なコンドミニアムだと思いました。

難点
上記のあるようないいことばかりではありませんでした。まず、建物がかなり古く、廊下が暗いのが気になりました。外観はタイル張りで見栄えは悪くないのですが、中に入ると臭いもあり、悪い言葉ですが陰気クサイ感じは否めませんでした。

このコンドミニアムはお知り合いの日本人が住んでいます。それもあって見てみたいと思ったのでした。全体的には価格も安めなので、臭いのや暗いのを我慢すれば(笑)いいかと思います。

オフィスの女性がフレンドリーでよかったことも記しておきたいと思います。


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バンコクのコンドミニアムのを内見してみました プラカノン編

バンコクのコンドミニアムを内見してみました プラカノン編


バンコク在住ワンルームマンション大家の日記と銘打ったこのブログ、このところすっかり旅と帰国の旅行記になってしまっています。大家さんとしての不動産関係の話がまったくなくなってしまいました。

それほどワンルームマンション大家というのは、何もしないでもいいというわけではないのですが、こういう風に業務内容についての記事が何もないことが続くと、傍で見ている皆様方にはそう思われても仕方がないのかも知れません。

業務内容については過去の記事がそこそこ貯まっています。全然ないわけではありません。


確かにますます大家さん業は順調で、特筆するような面白いことがなくなってきつつあります。楽ちんです。すみません…。毎月お家賃と最近は年金が確実に入金されています。最高です!すみません…。

そういう訳ですので、業務拡張を兼ね、思うところもあり、自分自身で住むための(実需)お部屋を買おうと思い始めました。


ネットやフリーペーパー等のタイ不動産関係の情報は、業者様がらみの新築物件が中心のように思われます。タイの人も新築物件に強い関心があるようです。

そこで僕としては立地コスパを重視した(築古)中古物件を探し、実勢価格やお部屋の状態を調査していきたいと考えています。
まだ、10部屋程度しか見ていませんが、とりあえずその内容を綴り、何が一番お得かを考えていきたいと思っています。


まずは、僕が買えそうなエリアを決めることから始めました。このところ盛んに立てられているコンドミニアムはBTSスクンビット線の延伸に伴い、オンヌット以南の駅周辺が多いように思います。

つまり、バンチャック、プンナウィティ、ウドムスック。更にベーリン。そして県境を越してサムットプラカーン県のサムローンなどの駅は沿線周辺にコンドミニアムが多数建設されました。建設中のものも多いです。

ところが意外にもオンヌット駅の一つ手前、プラカノンはまだ未開の地と言った風情で、まだ新築コンドミニアムはそんなに目立っていません。つまり、まだ安いのです。そう理解しています。

あともう一か所はラチャダーと言われる、MRT(地下鉄)のプララーム9(ラマ9世)、スーワッタナータム(タイ文化センター)、ホイクワン駅あたりの中古物件も古いものであればそこそこ安いのではないかということで、とりあえずこの2エリアを中心に探してみることにしました。

まずはプラカノンエリアの物件から紹介してみます。


ハッピープレイスタワー
スクンビット通りソイ71はソイプリディパノムヨンとも言われ、土地の人(笑)はそのソイのことをビーディーと呼んでいます。でもPDではありません。プリディパノムヨンです。先の大戦後に首相になった方です。

そのソイ2(ピーディーソイソーン)を入りしばらく行った左側に物件はあります。ソイ2はプラカノン市場からも近く、ローカル感あふれるところですが、生活するのにはとても便利なところだと思っています。

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写真の物件名が書かれている黄色い看板のあるところがオフィスで、中に入りワンルームタイプの売り物件の価格を聞くとワンルームで140万バーツということでした。ところが売り物件がないということで、内見や共益費を聞くに至りませんでした。

この時はスクンビット通りからあまり離れていない物件をいくつか訪ねてみましたが、いわゆるアパートメントばかりで売り物件はありませんでした。

下の写真はプラカノンコンドミニアムです。売り物件はありませんでした。4000バーツのお家賃です。間取りや平米数は分かりませんが、格安だと思います。

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スクンビットマンション

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ここはアパートメントで、お家賃は4800バーツ。せっかく聞いてみたのだから売り物件がなくてもお家賃はしっかり聞いておきました。両方とも築年数はかなり古めです。

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どの物件も実際に足を運んで、オフィスにいる人から話を聞きましたが、皆さん聞いたことは気持ちよく答えてくれたのがありがたかったです。


次回は、同じプラカノンエリアでここはいいかも?と思った物件を内見した様子を綴ります。



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バンコクの街を東京の街にこじつけてみると

バンコクの街を東京の街にこじつけてみると


つい最近、日本のテレビ番組が、バンコクのブロガーたちの話題になりました。
日テレの「幸せボンビーガール」という番組です。若い女性が単身でバンコクに乗り込み、そこで生活を始めるところを紹介する場面がありました。

鳥取の小さな村から、“家ナシ仕事ナシ”でタイへ移住!英語も話せない31歳独身美女の新居探しに、番組スタッフも同行! 「幸せ!ボンビーガール 2018年3月13日」

検索すれば、番組の動画か視聴できるかもしれません。


この番組は既に何度かタイ移住を取り扱ったものが放送されていますが、今回も賛否両論。「羨ましい」と「そんなに甘いもんじゃない」と意見が分かれているようです。ボンビー(貧乏)ガールという割には、高級コンドばかりを紹介していましたが。(笑)

動画を視聴して、僕もいろいろと思うところがありましたが、一番オヤっ?と思ったのは、番組の中でバンコクの街を東京の街でたとえて言うなら…、という場面でした。僕のイメージとかなり違っていたので記してみることにしました。


番組で紹介されていたバンコクの街

アソーク → 六本木
これはほぼ同意できます。僕はこの駅とその隣のフロンポン駅の間に住んでいますが、このアソーク駅はターミナル駅なので、新宿にも似ているかと思います。つまり六本木と新宿を足して2で割った感じでしょうか?つまり不動産は賃貸物件も含め、かなり高いところだと理解しています。僕的にはシーロム、サイアムに続くバンコクの一等地だと思います。

エカマイ → 吉祥寺
ここも無理すじで合意できます。(笑)つまりハイソな街ということです。この辺りのお店の駐車場には、ポルシェやランボルギーニがよく停まっています。ベンツはバンコクのどこにでも停まっています。(笑)
番組ではエカマエと言っていましたが、標準はエカマイだと思います。タイの人の発音をよく聞くとイカマイと聞こえるときもあります。ここの不動産もその近くのトンローと同様に高く設定されている場所です。

プラカノン → 西荻窪
この街は、その奥のオンヌットにコンドの建設はずいぶん先を越されていましたが、最近少しずつ開発が進んできています。駅の近くには昔からの市場があり。物価的にはオンヌットより安くていい街だと思います。まだ、今ならお買い得な穴場と言ったようなイメージです。この小路のずっと奥に、僕が通うレバ刺し屋さんがあります。(笑) 西荻窪の街は歩いたことがありません、なので荻窪と比較しますが、どう考えても文化人が居そうなエリアではなく、距離的なことをこじつけて西荻としたのではないかと思いました。

ウドムスック → 中野
僕が一番?と思ったのはここです。(笑)ウドムスックが中野…。マジですか?
僕の中の中野と言えば、世界一のターミナル駅、新宿から近く(JR中央線で3駅)、大商店街と飲食店街があり、サブカルチャーのメッカ。それでいて比較的格安で住める街。というイメージですが、ウドムスックはまだまだ田舎です。これからの街なのでしょうが、中野のような成熟した文化的な街などでは全然ないと思います。

ベーリン → 練馬
番組では、ベアリング?と紹介されていましたが、タイ人にそんな風に言ってはいけません(笑)僕の中ではウドムスックほどではないけど、かつてのBTS(高架電車)の終点。手前のバンナーに戻れば、大通りも交差していますが、場末感がぬぐえません。お店もあまりないかという感じです。どうせなら更にその奥のサムローンの方が、物価は激安と言っていいほどなローカルで、最近コンドミニアムも少しずつ増えてきています。そっちの方が勢いがあり、人も多くていい街だと思います。サムットプラカーン県でバンコク都ではなくなります。でもベーリンが練馬はないかと思います。練馬の方が住みやすいかとも思います。


s-バンコクの駅1

s-バンコクの駅2


東京のワンルームマンション大家が無理やりこじつけたバンコクの街  (笑)

サイアム → 銀座と渋谷を混ぜ合わせた街
若者が集まり、商業とファッションの中心。タイの美人さんの遭遇率か一番高い。(笑)

シーロム、チョンノンシー → 大手町 銀座
典型的なビジネス街、高層ビル群が目立つ。銀座のクラブ街のようなところもあり。

サムローン → 川崎
県境の川沿い。田舎だけど勢いあり。不動産を買って住むなら、僕はここを選びます。

ファランポーン → 横浜の中華街と上野を混ぜ合わせた街
説明の必要なし。大きな中華街と地方に繋がる鉄道の始発駅がある。

ラーマ9 → 池袋
ちょっと苦しいところですが、大きな複合商店が並び、近くには超高層ビル建設が予定されている。

トンロー → 目黒
芸能人も多く住む、高級住宅街。日本人居住区。

クロントゥイ → 築地もうすぐ豊洲(笑)
築地の市場をグッと東南アジア風にするとぴったり当てはまります。ただ築地の近くにはスラム街はありません…。

やっぱ無理すじレベルで、当てはめようとすると無理がありますね。(笑)
バンコク在住の皆さんはいかがお感じでしょうか?


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僕がタイの不動産に手を出さない理由 その2

僕がタイの不動産に手を出さない理由 その2


運営やトラブルを自力で解決できない
他意のない個人的な思いを以下に記したいと思います。余計なお世話になりますが、投資はあくまで自己責任です。自分がうまくいかないのを人のせいにすることはできないと心すべきだと思っています。

であるから、自分でできる範囲のことを納得して行うというのが僕のスタンスです。

僕はバンコクに在住中なので、タイで不動産投資をするためのアドバンテージが十分にあるかと思います。この地に住み始めてからその利点を生かすべく、その可能性を探っているのですが、今のところ具体的に何かしようとは思いません。したいと思わないです。

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その理由のもう一つが、言葉と文化の違いです。
物件を購入して賃貸として、お部屋をタイの人に貸した場合を考えます。日本では賃貸借契約を交わし、2年ごとに契約を更新しますが、タイでは日本ほど厳格な契約関係が成り立っているとは思えません。

僕の住んでいるアパートは260室あるそこそこの規模の集合住宅ですが、僕が初めて借りたときはデポジット(預託金、敷金とは少し違うと思います)8000バーツを預けて、最初の月の賃料を支払いしたということの領収書をもらっただけです。契約書はありませんでした! チンロー(ほんと)?


賃料10000バーツを越える賃貸物件については、日本人が起業している不動産が仲介をしてくれるようですが、ワンルームマンションのような賃料の安い物件は相手にしてくれないことが多いみたいです。

そうなると、コンドミニアムの場合は大家さんが直接借主様さんと交渉しなければならなくなります。日本人ならまだしも、タイ人を相手にしなければならなくなる場面が多くなると思います。それを日本の業者様に依頼することもできるかと思いますが、儲けにならないので嫌がられるでしょうし、それなりの費用も発生し、ますます利回りが下がります。


日本人であれタイ人であれ、すべての人が気持ちの良い賃貸借関係を築けるとは限りません。トラブルが生まれれば、しかるべき場所に行って第三者に解決を求めることにもなりますが、タイ人とトラブってタイ人に第三者になってもらって解決を求める場合は、公平な判断はまず期待しない方がいいと思います。

タイの人は第三者に向かって、あることないこと、ないことないこと(笑)を誇張、時には嘘も交えて主張します(人によります)。そして、第三者はまずタイの人の味方になります。公平性を期待できないとっても言い過ぎではないと思います。

そんな場面を僕自身が、この目で見たこともあります。その時に被害を受けた仲間の日本の方は本当にお気の毒でした。


これは日本でもニュースになりましたが、本家レッドブルの御曹司がスクムビット通りで警官を事故死させてしまったのに、逮捕されないで済んでいます。身内であろう警官が被害を受けても警察は容疑者を逮捕できないのです。

やり方のパターンは決まっています。まず警察から出頭を命じられても病気等を理由にして出頭しません。そして散々時間稼ぎをして、挙句の果てに海外逃亡です。タイでは元首相が2人も海外逃亡しています。昔からヤバくなったら海外というのが習慣になっているようです。裕福層は捕まらないのです。

裕福層だけではありません。バスやワゴンタクシーの運転手様が事故ると何をするのかというと、乗客を乗せたまま自分だけが逃げるのだそうです。韓国であったセウォル号と同じパターンです。

レッドブルの御曹司は、タイ警察が海外手配の手続きをしたらしいですが、タイの人たちはまたか…。と思っているハズです。どうも悪いことをしてもなんとかなったりすると期待しているフシがあるのです。


残念ですが、タイの人に賃貸で屋部屋を貸し出すのにはリスクが多すぎると思います。大方はマイミーパンハー(問題なし)なのでしょうが、トラブルとかなり面倒くさくなるだろうな~。と思ってしまいます。


タイ語には
礼儀 マーラヤー
遠慮 クレーングチャイ
もったいない シアダーイ

という、日本でも大切にしていて、外国にはあまりないと言われている単語が存在しています。
特に、マイトンゲンチャイ(遠慮しないで)やシアダーイという言葉をタイ人が使っているのを聞いて、本当に素晴らしいと思いました。

タイの人は、日本人と近いところがたくさんあると思います。僕はタイの人が基本的には好きです。

そんなところでも大家さんをするとなるとハードルは高いと思っています。なので、今のところは東京23区の物件しか購入するつもりはありません。

この11月、もうすぐです。あと1物件の購入で、純資産がいよいよ目標額に到達します。純資産とは借り入れのない資産のことです。12月になっても年を越してもいいので、納得な物件を選べればいいと思っています。


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僕がタイの不動産に手を出さない理由 その1

僕がタイの不動産に手を出さない理由 その1


このブロクは、にほんブログ村の「バンコク情報」と「マンション経営」その他に参加させていただいています。その両方にタイで行う不動産投資関係のブログもあり、何度も拝見させていただいています。

ありがたいです。

現在、僕はバンコクに在住中なので、タイで不動産投資をするためのアドバンテージが十分にあるかと思います。この地に住み始めてからその利点を生かすべく、その可能性を探っているのですが、今のところ具体的に何かしようとは思いません。したいと思わないです。


その理由を整理したいと思います。

バンコクでロングステイを初めて5年余りとなり、いろいろな人的交流ができるようになりました。中には大家さんや不動産業界の方もいます。不動産投資はまだだというのに、やたらバンコクのデベロッパーとその動向に詳しい方がいたり、昨晩も日本で不動産を運営して、タイ人の奥様を持つ方とお話させていただきました。

不動産関係の同業者のお知り合いは日本人ばかりではありません。バンコク近郊にコンドミニアムを多数所有し、ネット利回り10%で運用しているというブラジルの方とも情報交換をしたことがあります。

ここバンコクでも日本と同様にいい物件を購入することができれば、おいしい(笑)投資ができるのだろうと思います。


ブログランキングにある業界関係のブログは拝見し、参考にもさせていただいているので、その人たちに後ろから鉄砲を撃つつもりはさらさらないし、議論を吹っかけるつもりも毛頭ありません。

他意のない個人的な思いを以下に記したいと思います。余計なお世話になりますが、投資はあくまで自己責任です。自分ですることがうまくいかないのを人のせいにしてはいけないと心すべきだと思っています。

であるから、自分でできる範囲のことを納得して行うというのが僕のスタンスです。

まず、
バンコクの不動産(ワンルームタイプ)を賃貸で運用するには利回りが低い
ということです。


先日、僕の住まいの近くにあるショッピングモール「ターミナル21」でとあるデベロッパーのプロモーションが行われていました。

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例えば下の写真のナイトブリッジというコンド。右側の掲示物は新築で26平米強、家具付きだと思いますが、立地はサムットプラカーンのパークナム辺り、延伸されるBTS(スカイトレイン)の新駅のそばに立地されているようです。リバーサイドでよさげです。

「♪ ホッテルはリバーサィ~、食っく事もリバーサィ~、オッ オ オ リバーサィ~ ♪」

(ひとり笑)

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1970000バーツ、つまり約600万円の販売価格の物件ですが、このお部屋の賃料はおそらく月額8000バーツ、約25000円いけばいいでしょう。そうなると利回りは約4.2%。


これは、一切の経費を引いていない、所謂グロスの利回りです。グロスの利回りで比較するのなら、僕の所有している物件は総て10%オーバーです。

僕の東京のワンルームマンションは、経費である共益費、税金、リフォーム代金、仲介手数料などが結構高額なのですが、それらをすべて引いたネット利回りで7%弱、仮に上記のバンコクの物件の利回りがそのままの収入となったとしても、物件の価格にもよりますが、かなり利回りが悪くなってしまいます。

つまり、バンコクの物件は賃貸で運用するうまみが東京の物件よりも少ないということになります。なので購入するとなると実需、自分で住むか知り合いのお姉ちゃんに安く貸してあげるか(笑)等になります。

因みにタイのコンドミニアムは外国人の所有が認められています。だから名義は自分のものにすることができますが、知り合いのお姉ちゃんなどになあなあで貸したりすると、まず二度と住めなくなる可能性が多くなります。横取りされます(笑)そんな話をよく聞きます。 (笑)

僕に関係しているお姉ちゃんはいないので(笑)、そんなことにはならないとは思いますが、ずっとタイに居られるとは思えないので、投資として購入しても利回りは高くなく、実需として使ってもしばらくしたら売却することになるということになると購入モチベーションは上がらなくなります。


つづく


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