バンコク在住ワンルームマンション大家の日記

不動産投資、旅行、バンコクでの生活についてのブログです。

ありがたい僕の優良物件 満開の桜のようにもとを取る物件のラッシュが始まる…

避暑も兼ねたバンコク→沖縄→大阪→金沢→大阪→沖縄→?→バンコクの長期帰国


ありがたい僕の優良物件 満開の桜のようにもとを取る物件のラッシュが始まる…

3日目4月12日
3月に確定申告をするために実家に帰ったときも、たまっていた郵便物の整理をしましたが、またまた届いていたものがあったので、確認と整理、廃棄をしました。

その中に僕の所有している物件の中で、一番賃料の高い物件の賃貸借契約更新の書類が届いていました。

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僕の持っている所有物件は、ワンルームマンションだけなのですが、いただいている賃料は結構差があります。一番安いのは退去済みな西横浜の48000円でしたが、最高額は池尻大橋の80000円です。次に高いのは落合の66000円なので、池尻大橋物件が突出して高いのです。そしてその賃料が途中に退去がなければ、2021年の4月まで続くことになるのです。ありがたいです。

僕が所有している全物件の平均賃料は、現在57260円になっています。

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この池尻大橋物件は既に賃料収入が購入価格を上回った、いわゆる元を取った物件です。しかもずっと同じ方が住んでくれていました。その賃借人様がこの物件の購入代金を全額支払ってくれたことになります。ありがたい限りです。

この物件を今もし売りに出すとすれば、買値より少なくとも200万円は高く売れるでしょう。そうなると、元を取った時点で売却したとしても、買値の2倍+200万円のお金が手に入る、入ったことになります。

元を取ったのが購入後100ヶ月目なので、8年と4カ月でそうなったことになります。これは僕の所有物件の中で一番成績のいい物件になっています。


これからの予定としては、向こう3年の間に7物件が元を取ることになります。いわゆる元取りラッシュ、嬉しい元取りマラソンが始まるのです。その後もボツボツ続きます。

所有物件の賃料収入が元を取る月に達するときと言うのは、大家さんにとって記念すべき日だと思います。僕は物件購入時にローンを組んでいないので、利回りの低い物件でもほぼ10年以内で元を取ることができるのですが、それでも10年かかります。

待ちに待ったその月を迎えるのは、自分の誕生日を迎える日などより、ずっと喜ばしいときになります。まあ、この年になれば、誕生日はある意味悲しい日(歳を重ねていく)でもあるので、晴れ晴れと喜べる、物件が元を取るときがあるというのは、大家さんだけが味わえるとってもありがたいことなのでしょう。

そんな単純に喜べる日を、これからも創造していきたいです。


4日目4月13日
翌日。家族のすすめで住まいからそう遠くないところにある、桜が見事に咲いている場所に行ってみました。穴場の場所です。

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天気も最高。実に見ごたえのある桜並木でした。母親も一緒に記念写真。周りに人はほとんどいませんでした。

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遠い山並みをバックに。満開には少し早かったようですが、久しぶりに桜のそばで、その花の香りを堪能しました。バンコクではできない日本だけの体験です。

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桜並木は道沿いにかなり長く続いていました。こういった川べりの桜並木は、河岸治水工事のために伐採されることが多いようです。先の台風19号でも河川の氾濫が話題になりましたね。北陸新幹線などのおバカともいえる浸水被害もありました…。コンクリートも人も大切だったのでした(笑)

桜並木を残しつつ、川の氾濫を防げるような堤防をこさえることってできないのでしょうかね?

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ともあれ、とっても見事な桜でした。僕のワンルームマンション経営もこの桜のように満開のままでいてほしいけど、そんな甘いものではないはずです。咲いた桜は必ず散ります。

でもワンルームマンションは花が散っても残り続ける桜の木と同じ、毎年、いや賃料として小さめですが、毎月花が咲いてくれているのです。まさに桜の木のように小さな花でも一度にたくさん咲けば、それはそれは素晴らしいものになります。

ありがたすぎです。 合掌…。


つづく


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マンション経営・方針 | コメント:2 |

シングルレバーの水栓に交換してお部屋をグレードアップ

2019年2月 仕事ばかりの東京帰国


シングルレバーの水栓に交換してお部屋をグレードアップ

3日目2月27日
空室中の荻窪物件。お部屋の状態を確認して、作業に入りました。この水栓の交換です。まだ新しく、十分使えるものでしたが、あえて交換しました。

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まず、お部屋の外に出て、元栓を閉めます。これが固くて大変でしたぁ (笑顔)

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ベランダからの眺めも良かったのですが、お部屋の窓も開けてみました。お隣のNTT官舎?が廃墟のよう(笑)

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天井の収納。このシリーズのお部屋によくあるパターンです。

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こういうところはさすがに古くなっていました。

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そして、作業に戻ります。古い水栓の取り外しをします。元管の継ぎ手も新しく、きれいになっていました。

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水漏れ防止用シールテープを正しいまき方で何重にもまきます。

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ハの字に2つの継ぎ手を取り付けます。これを逆に元菅から下につけているものをたまに見ますが、凍結などによる不具合が起きないようにハの字にしなくてはいけません。そして左右対称にしないと水平に水栓を取り付けられません。ここのところが気を遣うところです。

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外にある元栓を元の通りに戻して、取付完了。今回はまずまずの出来でした。以前はちょっと目でも傾いているのが分かることもありました。(苦笑)

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シャワーの長さも丁度よしっ!これでお湯の温度を気にせず便利に使えます。お風呂がより楽しくなります(笑)身体がふやけるぐらい入ってください(笑)

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床面のクッションフロアも今はやりの明るい色なので、お部屋が一層明るく感じました。

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オリンピックの時に丁度このお部屋が空室になればいいのになぁ…。と思いながらお部屋を後にしました。

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その足で、荻窪物件へ。使った工具をもとの場所に保管しておきます。これでこの日のお仕事は終了です。

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この物件のお部屋も、水栓を交換した高円寺物件も現在入居者様が入ってくれています。


ありがたいです。 つづく


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ワンルームマンション大家の一番ややこしいお仕事とは

2019年2月 仕事ばかりの東京帰国


ワンルームマンション大家の一番ややこしいお仕事とは

2日目2月26日
この日は新宿から荻窪、赤坂見附、豊洲をぐるぐる回りました。充実しています(笑)夜ご飯は行きつけの歌舞伎町のど真ん中にある焼肉屋さん。

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ホルモンが安いだけじゃなく、ナムルやキムチが食べ放題なので、ありがたいお店でした。

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以前は30分で500円のセルフの飲み食べ放題だったのですが、ビールが別料金になり、30分300円に変わっていました。実質的な値上げです。それでも日本酒や泡盛も呑めてお得だと思いました。が、その後更に条件が悪くなってしまい、行かなくなりました(残念笑顔)

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3日目2月27日
この日も働きましたよ~。誰でもできる簡単なお仕事を(笑)
いつものことなのですが、新宿区役所から一日のスタートをしました。新宿駅西口から目的地に向かいました。東京の冬なのに珍しく曇り空ですね。

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目的地は南口のシンボルともいえるようになった「バスタ」のビルの中にあるのですが、その会場がなかなか見つからず、人に聞いたのですが、そのあたりをずいぶんウロウロしました。(笑)

結局、会場はバスタの入り口のすぐ横にあったのでした。な~んだ、先に言ってよ~!

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やはりここは東京。並んでいる人の人数がパンパなかったです。田舎でした方がいいのは分かっていたんですけどね。田舎はそこに行くために成田~バンコクの往復航空券代以上の出費になるんですよね。

電話相談もありますが、それも繋がりにくいので、結局こうなりました。

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特設税務相談会場がやっと見えてきたのはいいけど、まだ待たされました…。

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ここに何をしに来たのかということですが、この年の確定申告では、不動産の譲渡益に対する所得税を分離課税として、別紙で申告しなければならなかったのでした。自分でもネットで調べて何度かトライしてみたのですが、それが正しい所得税額かどうかが分からず、確かめる必要を感じていました。そのためにやって来ました。

以前、地元で確定申告をするときに、譲渡益の所得税を税所の職員さんに計算してもらったのですが、やはり僕が算出した税額とは違っていました。

ここいらあたりはしょうがないねと、あきらめていました。物件の譲渡はそう何度もあるわけじゃないし、自力解決はしなくていいやと思っていたのですが、またまた事の成り行きで3物件の譲渡益が出てしまって、こういうことになりました。

黄色のファイルに持って来た書類を挿んで待ちました。ほとんどの人は赤いファイルでした。

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あ゛~。立ちっぱなしで腰が痛い…。

これです。譲渡所得の申告書作成について記されています。

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素晴らしい!皆さん納税の義務を果たしている、立派な日本国民です。僕が今住んでいるタイ、バンコクはこの辺りのことに不備がありまくっていると思います。つまり、税金は社会インフラや社会保障などに再分配されるものなのですが、特に社会保障については悲惨な状況になっています。言い換えればタイの裕福層はそうでない人たちに冷たいということになります。

あと、東北部(イサーン)とそれ以外の地域的な問題もあると聞きます。

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お金持ちは末代までお金持ち。そうでない人は末代までそうでない…。そしてそうでない人の貧困度は目も当てられない状況のママです。もちろんタイには生活保護などというありがたい制度はありません。だからそれにすがりつく外国人もいません。


順番が回ってきて、若い係りの方に譲渡所得の納税額についての計算のしかたを教わりました。ややこしいのは、売却金額に減価償却費を絡ませて計算するのですが、計算のし方が、教えてくれる人によって違うのです…。

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この時に教えてもらった計算方法で算出された税額は、実家の税務所でやっぱり違う方法で再計算されました。担当者は手慣れた様子でしたが、僕にとっては?が頭の中をぐるぐると周る事態となりました。ここのところが僕のおバカなところです(笑)

ここんとこは、誰でもできる簡単なお仕事とはいかないようです。

しかし、税金を払うのが一番ややこしいとは…。マンションを売って儲かると、ややこしいですよ(笑)


愚痴ってスミマセン。  つづく


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バンコクのコンドミニアムを内見してみました ラチャダー編 4

バンコクのコンドミニアムを内見してみました ラチャダー編 4


シリワラマンション1では、部屋数が多い物件を先に内見しました。ベッドルームが4つもある広い物件も見ておきましたが、550万バーツと、手の届かない価格帯(笑)そんな広い物件は必要なしです。

次は階下のワンルーム。スタジオタイプのお部屋です。22階から15階まで降りてきました。

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このお部屋は東向き。下の大きな屋根は、スーパービックCです。

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ベランダの中にクーラーの室外機がありました。外に出していないのです。洗濯物は乾きやすくなるかと思いますが、窓を開けたとしても熱がこもりそう…。

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眺望はとってもいいお部屋でした。南側の窓からの、グリーンの奥に見えるのがタラートロットファイ(鉄道市場)。夜になると、ずらりと並ぶ小さなテントが色とりどりに変わり、まさにインスタ映えするところです。

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もう一つの窓からはバンコクを一望しているようでした。一番高いビルは、ご存知プラトゥーナムにあるバイヨークスカイホテルです。

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このお部屋のバスタブは、何とか使えそう…。でも水を張ってみないと分かりません。

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トイレも古かったのですが、使えそうではありました。

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値段は失念しましたが、シリワラ2より幾分安かったはずです。1と2は別々にオフィスがあり、写真はありませんが、エントランスは2の方がいいと思いました。

一つ一つのお部屋を総合的に考えてみると、2のお部屋より少しばかり築年数が古いはずの1のお部屋の中が新しく感じたところもあったので、実際に購入することになれば、1と2の築年数は忘れて、そのときに売り出し中のお部屋の中で、どれが一番いいかをよく見て決めることになるかと思います。

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立地のいいシリワラマンションがいいかと思いましたが、この後、更にいくつが物件を探してみました。ところがそのあたりにあるのは、アパートメントばかりで、なかなかコンドミニアムを見つけることができませんでした。

少し北に行ったところに、エメラルドレジデンスラチャダーコンドミニアムというコンドミニアムがありましたが、そこは売り出し物がないと言われました。確か家賃は12000バーツで、何棟もある大規模な集合住宅でした。同じ系列なのか、ラチャダー通りからよく目につくエメラルドホテルもあります。

とりあえず、いったん物件探しはこの辺りで一息ついて、11月以降に再び焦点を絞って内見と価格交渉等を始めたいと思います。


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バンコクのコンドミニアムを内見してみました ラチャダー編 3

バンコクのコンドミニアムを内見してみました ラチャダー編 3

バンコク在住の昔からいる人たちにも有名なシリワラマンション。SRIVARA MANCIONというアルファベットの綴りを普通に読むと、シリワラになるかと思うのですが、タイの人たちの間ではシーワラとなると教わりました。

まぁ、タイではセントラルがセンタン。オートマチックがアタノマですから。あ、カウントダウンがカウダウってのもありました。

英語はその国特有の言い回しってあるものです。日本だって同じ、海がきれいな島国Maldivesはマルディブスじゃなくてモルジブなんですから…。


前回ご紹介したシリワラマンション2のすく隣に立っているシリワラマンション1を今回は内見しました。5部屋見せてくれることになっていましたが、4部屋を見ておきました。

2と同じようなベランダ。

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この物件も鳩のフン害がありました。西向きの物件に多いようです。(見苦しい写真ですみません)

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お部屋の中は古めの家具や冷蔵庫が置かれていました。

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水回りのチェック。このバスタブも排水溝がダメっぽくなっていました。

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そのほかは古いけど、まずまずです。

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お部屋全景。

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次に内見したお部屋です。このお部屋は2間ありました。

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バスタブは、何とジャグジー?使えるかどうかは分かりません。

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洗面もおしゃれっぼくなっていましたが、古さは否めません。

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洗濯機置き場がある物件はシリワラ2にはありませんでした。

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もう一つのお部屋。

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これは使えない…。

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シーリングライトも昔風…。今住んでいるアパートと同じ(笑)

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確かこの物件は、二間で250万バーツ。共益費は月額1020バーツだったかと思います。以前内見したプラカノン16の二間が、同じ250万バーツでしたが、立地と雰囲気はこの物件の方がずっといいと思いました。

シリワラ1は2より幾分築年数が古いと思いましたが、廊下などはリフォームして2より新しくなっていたところもありました。


つづく


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